买卖空地的 HST 税务问题

从小我一直浸润在北方黑土的风土人情里。蒙古壮汉黑土牧场羊群风沙手把肉,我以为长大后自己会是一个人高马大非常壮硕的蒙古姑姑,或大学后发展成一名时尚农业博主。没想到现在面对一块土地,我的思绪竟洋洋洒洒地纠结在要不要交HST的问题上。

个人名下持有的空地(vacant land)大致可分为3类:

  • 自用地 – Personal use land
  • 农场用地 – Farmland
  • 商业用地 – Land in a business

买卖一块空地是否会涉及到 HST 取决于 land 本身的性质、以及卖家持有这块地时的用途

自用地

大多情况下一个人卖一块 personal use 的 vacant land 是不涉及HST的;将一块地分成两块,其中一块卖给亲人,也是不用收HST的;但若不卖给亲人,只是将一块地分成多块,分别卖出,则涉及HST。

看到这里大家应该开始凌乱了,这就对了,你不凌乱怎能显出税法的博大精深?

我们蒙古人自古对土地有着深深的执念,下面举个例子:

乌云(蒙古姑娘的常用名,汉意“智慧”。去掉上面的一撇儿就是我的名字,难怪我时常觉得智慧总是欠了那么一丢丢儿)从爷爷手里继承了一块 vacant land, 此地非常纯粹,从未用作任何商业用途。继承后乌云刨了刨发现并无宝藏,遂决定卖给附近的一家开发商。乌云找到我,说对方律师说交易是否涉及HST得由会计师最终确认,而镇政府工作人员说要找律师去确认,我都给整糊涂了,到底谁说了算啊?

马云回复:此地不属于capital property, 也不属于商业中的地产交易,因此交易不应该涉及到HST。

乌云又说,如果这块地已经屯了一段时间了,趁着市场好我想跟政府申请将这块 land 分  成几块再卖掉。这种情况下,要收HST么?

马云回复:如果这块地从未被分过,也不是之前其他地中分出来的一块,现在属于第一次分割,若分成两块卖掉属于HST exempt 行为, 其中任何一块都无需收取HST;

如果分成两块以上,则交易每块都必须收取HST;如果卖其中的一块给亲人,亲人留着自用,那么这块则无需收取HST。再进一步说,如果这块地是处于投机目的买来的,买后一直想卖(整个儿卖或分成小块),卖之前可以用 Form GST 22 做 election 使得每笔卖出都收HST。

这样做的好处是对于没有申请HST号的同学,卖地的时候如果付出了HST,可就势申请GST/HST rebate.这笔HST如果用其他方式是申请不回来的。

农场用地

Farmland 的买卖大多情况下涉及HST, 但若农场主卖 farmland 给自己孩子,孩子拿来自用,这个交易则不收HST。

商业用地

个人卖一块曾经用来做生意或者正在用来做生意的土地十之八九会涉及到HST。加拿大地广人稀,都移民加拿大了,买地大都是为了建房。下面具体讲讲商业地产的买卖中可能会涉及到的HST问题。

个人购买一块空地(vacant land) 建房,交不交 HST?

商业行为大多情况涉及HST。开发商 “买地-建房-出售” 是一种商业行为,所以买地这一步是要交HST的。

既然是商业行为,那么和其他生意一样,开发商为买地而支付的HST可作为 input tax credit (ITC)申请回来。这样就导致了下面的这种情形:

老王卖给老李一块空地用来建房,说好价格100万。交接时老王收100万+HST (13%) =113万 。这13万按说该由老王(卖家)交给CRA。

老李建好了房子出售,购入空地时付的13万HST可申请ITC从税务局拿回来。

这13万转了一圈儿,先由老李支付给老王,再由老王付给CRA,最后又从CRA退还给了老李。

为了免除兜一圈儿的麻烦,CRA规定,如买家在买地交接这一刻是HST registrant (有HST号),那么买地就不必支付HST了。买家进行self-assess, 在 Line 205 上填应交的HST ,同时申请相等金额的ITC,最后的 Net Tax 是零。

那么既然最终交税为零,能不能简单概括成“若买家有HST号买地就不涉及HST了”呢?   错!

上面说了,商业交易绝大多数情况下是有HST的。只是根据Excise Tax Act subsection 221(2) CRA免除了卖方收HST的责任而已,但交易依旧 HST taxable的。单读这一条很容易让人误以为这笔交易没有HST;所以,subsection 221(2) 一定要搭配着 subsection 228(4) 来理解。概况来说,如果购入的土地有50%以上用于商业,买家必须在购入时“self-assess“,再在同一张税表上申请ITC。

但是直接买 vacant land 的并不常见,多数小开发商采取 “买旧房-推倒-重建” 的模式。这种模式和直接 “买空地-再建房” 在税务上有什么不同么?有的。

首先,旧的民用住宅(residential resale) 属于HST exempt supply,意思就是购置二手房不交HST。正是因为买二手房不涉及HST,所以不少小开发商忽视了及时注册HST号。等到开始动工各种费用争先恐后地产生,如果没有注册,费用中付出去的HST就不能作为ITC申请回来,这会是相当大的一笔。所以,做旧房翻建的同学们一定要尽早申请HST号,建议开始买旧房这一刻就拿到。这样连买旧房时支付的律师费中的HST也可以申请回来呢。

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