家庭成员之间房产转让的税务问题

房产转让是指房子所有权的转让,ownership从一个人的名字换成另一个人的名字。

家庭成员之间经常会处于各种原因决定转让。

为什么转让?

家人之间的转让一般是为了达到以下几个目的:

  • 高收入的转给低收入的,达到 income split 的目的,家庭整体降低交税;
  • 父母的纯赠与,单纯想转换房子的 beneficial title;
  • 为躲避债主,在债主追讨之前赶紧转移资产给家庭成员 【注意税法 section 160(2)】
  • 父母为了规避遗产认证费 (Estate Administration Tax), 过世之前想着把房子先转给孩子,不留遗产,也就没有遗产认证费了

家人之间转让所有权常常用两种方式 – 赠与 (gift) 和 低价转让 (sale)

首先,必须了解下加拿大税法中的“归属原则” attribution rule )很多人因为不了解这点都掉在了CRA的审计大坑里。

我对”归属原则“简单的理解就是哪儿来的哪儿去

夫妻之间  (只换名,不发生 cash change hand)

夫妻之间的转让在原始购入价进行,收益适用“归属原则”,这就是income attribution, 也通俗地叫 spousal rollover。

税法74.2条规定,夫妻间赠与的资产在后续产生的任何收益都要追溯回施赠人。

举个例子

老公把一套投资房转给老婆,房子是老公以40万买的, 此时的市值是50万。转给老婆得按照40万的最初购入价转。老公作为施赠人在这个平价转让中没有增值,不交税;老婆作为“受赠人”  以40万拿到这个房子,几年后涨到100万老婆将其卖掉,60万的增值依旧得追溯回老公的头上计税。这就是”哪儿来哪儿去“ 的”归属原则“。

法律都这么规定了,没别的事儿夫妻之间就不要折腾了。

如何规避夫妻间的“归属”?

必须以市场价交易。老公和老婆在赠与发生的这一年,  必须提交 election, 明确表示不希望 section 74.2 生效

这样做的好处是 – 房子可被视同以市价赠与老婆,日后增值算在老婆自己头上缴税。这种 election 尤其适合预防将来发生婚变, 比如离婚几年后老婆卖房, 增值收益反倒追溯回老公头上交增值税.

提醒:  Election 以在老婆卖房的同年或更早提交,必须同时有两人签字.

父母赠给未成年的小孩

将房产赠给未满18岁的孩子持有也同样受“归属原则“的限制。赠与后房子上产生的收益,比如房租, 依旧追溯回原施赠人交税。但是,和夫妻间的赠与不同的是:转到孩子名下之后的后续增值收入是在孩子头上缴税的。 所以单纯从省税的角度看,房子、股票、珠宝、名人字画这类升值空间较大的资产可以赠给未成年的家庭成员,这样增值收入就在孩子身上报了。

甘蔗没有两头甜的,未成年人持有资产必须考虑其他方面的风险,要考虑 Family Law 下可能产生的后果。

再打击一下,安省目前不允许小于18岁的未成年人持有房产,其他省份的请自己查。

父母赠给成年的子女 

当把房产作为“礼物”赠与给成年子女时,交易视同在此时市场价进行(deemed to have sold the property @ FMV),有增值的必须照交增值税。

举个例子

父亲以40万购入的投资房, 现在市价70万,赠给成年女儿。根据税法section 69, 这笔交易“视同以市价进行”,父亲的增值收入为30万, 其中一半即15万得加入父亲的收入计税。

若赠给女儿的房子是父亲自己的principal residence,增值依旧是30万,只是由于父亲可以利用 principal residence exemption 免税。女儿此时的cost base是市场价70万,若拿来自住,房子符合做女儿的principal residence, 则将来女儿卖房时也可以同样免税;若女儿已经另有了自己的principal residence,那么父亲赠的这个房子视同为投资房,将来的增值女儿照常交税。

家庭成员之间的低价转让

想把房子以低于市场价卖给家庭成员,这是不是个好主意呢?

爸爸当初以60万购入的投资房现已涨到100万,爸爸决定以20万的价格卖给儿子。税务上房子依旧视同以市场价100万进行交易,爸爸的增值收入为40万,其中的20万加入爸爸今年的收入计税;对于儿子来说,他的购入成本只有20万,将来卖房(比如房子涨到120万时卖掉)由于成本只有可怜的20万,增值收入为100万,其中50万要纳入儿子收入中计税。

在低价转让会导致父子双方都要为各自的增值交税, 造成 double taxation。CRA利用双重征税这个策略限制来家庭成员之间的低价转让。

Large gifts of money and property will get CRA’s attention.

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