旧房翻建用个人还是公司,税务差别有多大?

汉武帝刘彻是大汉第七个皇帝,陈阿娇是他的大表姐。刘彻4岁的时候,长公主姑姑领着阿娇入宫,玩笑问刘彻愿不愿意娶阿娇。刘彻说:若得阿娇为妇,当以金屋贮之。两千年前连一个孩子都能意识到建房子才能娶到漂亮媳妇,说出金屋藏娇的豪言壮语并付诸实施,作为大汉的后人,我们是不是该思考更多一些呢?

果然,这日有一壮汉带着建筑图纸来见我,谈论的就是建房用个人名义好还是公司名义好,想了解税务上孰优孰劣。

Income Tax

从income tax 角度看,先确认建房的利润是属于资本增值(capital gain)还是营业所得(business income),收入性质决定该怎样计税。

Capital gain 只有50% 计入收入;而business income 则100%计入收入,一下子就差了一半。

CRA 界定capital gain 和business income 常用下面几个要素衡量:取自Court Case: Happy Valley Farms Ltd. v. The Queen, 86 DTC 6421, [1986] 2 CTC 259

  1. 房产的性质 the nature of the property sold;
  2. 持有的时间 the length of the period of ownership;
  3. 倒卖的频度 the frequency or number of other similar transactions;
  4. 翻建的规模 work expended on or in connection with the property realized;
  5. 出售的原因 the circumstances that were responsible for the sale of the property;
  6. 出售的目的(最重要) most importantly, the motive, or intention.

HST

从HST角度看,交不交 HST 取决于是不是 “deemed builder”。如果是,要交HST。查看 “deemed builder” 的概念请参考楼花转手是否需要HST

例子1:建房+自住

2014年小王以80万购入一处旧房,推倒重建,建筑费70万,  细致到每个水龙头都符合想像,2016年完工, 全家欢天喜地入住, 如今周边已经涨至200万。

  • 成本80+70= 150万;市场价200万;当前有增值50万。
  • 计算Income tax : 因为是 principal residence, 利用 principal residence exemption 房子增值的50万完全免税。
  • 计算HST: 房子2016年完工 substantially completed (substantial 为90%以上),小王可申请 HST new housing rebate for owner-built property, 可拿回最高$16,080的自建房HST退税。

结论:如翻建为家庭自用,建好后能够正常居住几年,建议用个人名义持有。

例子2:建房+出售

有了建房的经验,小王这几年一直按“ 买旧房-推倒-重建 – 即售 ”的模式,成了个实实在在的builder.  这种情况下,卖房的收益属于business income。

从HST角度,出售新房要收HST。小王如不跟买家收取,就要从自己的利润里拿出13%上交。

对于加拿大人持有的私人小企业 (CCPC) 来说,50万以内的应税收入的税率是15.5% (在2019年降至12.5%),跟个人税率相比是非常低的。小王决定用公司做翻建。

还用上面的例子先计算成本,将净成本和HST拆开算:

  1. 购旧房80万,HST为0,因此80万为净成本
  2. 翻建 (人工+材料+政府费用+其他) 花费70万,其中包括净成本62万+HST  8万
  3. 合计:净成本 80+62 = 142万, HST  8万, 合计150万;

再看收益:新房的售价也分为“净售价”和HST两部分:

  1. 净售价 net sale price: $1,791,150  (约180万); HST (13%): $232,849 (约23万)
  2. New Housing rebate assigned to builder – $24,000 (买家将HST new housing rebate 转给builder申请)
  3. Total sales price (合同价):$2,000,000

净收入 net income  = 180万-142 万 = 37万

算算交多少 income tax 呢?

  • 用公司 – 交 4.6万;
  • 用个人- 交 16万。差距一下子显露出来。

再算算交多少HST?

小王收买家 HST 23万,减去建房成本中付出的HST 8万,要交给CRA 15万。如果买家自住,通常要将新房的 HST new housing rebate 转给builder。因此小王还可进一步拿回新房 HST rebate $24000.  在HST方面,使用公司和个人没有差别。

结论:小王将翻建作为事业,建议用公司操作。在省税这件事上,公司完胜。

例子3: 建房+出租

继续使用上面例子, 这一次小王决定建好留着出租,3年后再卖,估计能卖200万。

HST self-assess :建新房+出租涉及 “self-supply rule”。 什么是self-supply呢?即视同建房者将新房卖出,随后再以相同的价格购入(sell and repurchase)。设置self-supply rule的目的是为了使得(自建+出租) 的房主们在HST上和 直接从其他建筑商手里购买一套现房没差别。出租时小王必须报HST return 填写此时房子的市价,根据市价计算“本应该收”的HST,上交。同样,翻建中付出的HST可两相抵减。

新房出租,房主还可以申请HST rental rebate. 出租3年后再卖,不再涉及HST。因此从HST上看,使用公司和使用个人没差别。

再看income tax : 3年后卖房收益为capital gain,增值的一半计入收入,公司investment income的税率为50%。此时要看小王的个人税率有多高再进行比较。

使用公司还要考虑:

  • 开个公司是有成本的。除了公司注册费,每年要报公司税,报 HST return;
  • 用公司贷款比个人难度大,银行往往要求股东以个人名义担保贷款;
  • Builder卖新房,申请 Tarion warranty 要考虑钱和时间上的花费,这对于只建一两套的小builder来说是个不小的投入;
  • 从公司分钱到个人还要再考虑个人税的问题,  人生处处是陷阱。

番外 – 财富的传承

三十年后,小王由最初的一文不名变成威震一方的王氏建筑公司。小王退休了,该怎样让子女继承家业呢?

经会计师建议,将公司的股份转给子女小王可以做到不交 capital gain tax, 因为每人一生有80多万的增值免税额 (Lifetime Capital Gains Exemption, 简称 CGE),这个额度CRA年年调整, 在2019年为$866,912/人。小王夫妻都是股东,加起来有173万的免税额。如家里当股东的人多,合计享受的免税额就更大。因此转让小公司的股份税务上是很划算的。关于如何使用CGE, 可参考如何使用 Holding Company 保护资产和延税.

转股要提前考虑控制权的问题。一旦股份给了孩子,小王就失去了对公司的全权掌控。这个烦心事可通过重组股份来解决。通过股份重组小王自己持有带选举权(voting) 的优先股(preferred share),  利用家庭信托( family trust) 让孩子们持有普通股 (common share)。这样,小王继续有voting rights 有决策权当太上皇继续把握朝政。而公司的增值从此在孩子们头上继续增长,实现了财富的传承和延迟交税。

财富的传承一直是大家闻乐见的话题,有空再写写。

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