楼花转手该如何报税?
对于楼花转手(assignment sale)的收益,CRA喜欢按照生意收入对待。原因是卖家大多指望着通过转让楼花来达到“盈利”的终极目的, 从而满足了CRA所谓的 owner has a reasonable expectation for profit 这一目的验证。生意盈利100% 计入应税收入。既然转让楼花的收入视同为生意收入,那么在转让过程中发生的合理费用也是生意费用,可以抵扣。
常见的费用:
- Assignment fee paid to builder 给开发商的楼花转手费
- Legal fees 律师费
- Realtor’s commission 地产经纪佣金
- 其他在交接过程中发生的合理费用
做一道应用题:
小杨于2016年签合同购入一楼花,价格42万。2017年在交接前以50万的价格转让。期间,付给开发商转手楼花费5000+HST,一买一卖两次律师费1200+HST,支付地产经纪佣金4500+HST。
这个问题的答案取决于卖家和 Builder签订原始购房合同那一刻的“目的”,CRA称之为 intention,以及卖楼花的原因:
- 如果买楼花时单纯为了自用,后来因情况改变而被迫提前转手,卖家不属于 deemed builder,因此转手楼花时不需要收HST。
- 如若买楼花的主要目的就是为了将来转手时盈利,那卖家属于HST概念下的 deemed builder,再转手时就要收HST。
- 道理简单,但是证明起来可不容易。CRA的理论是:只要涉及楼花转手,先认定卖家有reasonable expectation for profit, 不服来辩。辩胜了,HST取消;举证失败,老老实实去交税。偏偏大多数情形下楼花转手是有利润的,这就要求同学们尽量做到得了便宜还卖乖,作了还要立牌坊,要承认第一我干这个是挣了钱,第二我干这个真的不是为了挣钱…并举证,并举证,并举证。这里开始是和CRA拼口才、拼逻辑、拼写作和人生格局的地方。
接上题举例子,如果被视同为builder, 要交多少HST呢?
小结:楼花转手需谨慎,投资房产要把目光放长远。如果想做短线炒楼,又不想按照生意收入报税,就需要您有些税务知识和讲事实摆道理的口才,来应对不知哪天会来的CRA的那一封信。
声明:此文章内容整理来源于网络,具体问题请咨询您的会计师