Monthly Archives: May 2020

旧房翻建用个人还是公司,税务差别有多大?

汉武帝刘彻是大汉第七个皇帝,陈阿娇是他的大表姐。刘彻4岁的时候,长公主姑姑领着阿娇入宫,玩笑问刘彻愿不愿意娶阿娇。刘彻说:若得阿娇为妇,当以金屋贮之。两千年前连一个孩子都能意识到建房子才能娶到漂亮媳妇,说出金屋藏娇的豪言壮语并付诸实施,作为大汉的后人,我们是不是该思考更多一些呢?

果然,这日有一壮汉带着建筑图纸来见我,谈论的就是建房用个人名义好还是公司名义好,想了解税务上孰优孰劣。

Income Tax

从income tax 角度看,先确认建房的利润是属于资本增值(capital gain)还是营业所得(business income),收入性质决定该怎样计税。

Capital gain 只有50% 计入收入;而business income 则100%计入收入,一下子就差了一半。

CRA 界定capital gain 和business income 常用下面几个要素衡量:取自Court Case: Happy Valley Farms Ltd. v. The Queen, 86 DTC 6421, [1986] 2 CTC 259

  1. 房产的性质 the nature of the property sold;
  2. 持有的时间 the length of the period of ownership;
  3. 倒卖的频度 the frequency or number of other similar transactions;
  4. 翻建的规模 work expended on or in connection with the property realized;
  5. 出售的原因 the circumstances that were responsible for the sale of the property;
  6. 出售的目的(最重要) most importantly, the motive, or intention.

HST

从HST角度看,交不交 HST 取决于是不是 “deemed builder”。如果是,要交HST。查看 “deemed builder” 的概念请参考楼花转手是否需要HST

例子1:建房+自住

2014年小王以80万购入一处旧房,推倒重建,建筑费70万,  细致到每个水龙头都符合想像,2016年完工, 全家欢天喜地入住, 如今周边已经涨至200万。

  • 成本80+70= 150万;市场价200万;当前有增值50万。
  • 计算Income tax : 因为是 principal residence, 利用 principal residence exemption 房子增值的50万完全免税。
  • 计算HST: 房子2016年完工 substantially completed (substantial 为90%以上),小王可申请 HST new housing rebate for owner-built property, 可拿回最高$16,080的自建房HST退税。

结论:如翻建为家庭自用,建好后能够正常居住几年,建议用个人名义持有。

例子2:建房+出售

有了建房的经验,小王这几年一直按“ 买旧房-推倒-重建 – 即售 ”的模式,成了个实实在在的builder.  这种情况下,卖房的收益属于business income。

从HST角度,出售新房要收HST。小王如不跟买家收取,就要从自己的利润里拿出13%上交。

对于加拿大人持有的私人小企业 (CCPC) 来说,50万以内的应税收入的税率是15.5% (在2019年降至12.5%),跟个人税率相比是非常低的。小王决定用公司做翻建。

还用上面的例子先计算成本,将净成本和HST拆开算:

  1. 购旧房80万,HST为0,因此80万为净成本
  2. 翻建 (人工+材料+政府费用+其他) 花费70万,其中包括净成本62万+HST  8万
  3. 合计:净成本 80+62 = 142万, HST  8万, 合计150万;

再看收益:新房的售价也分为“净售价”和HST两部分:

  1. 净售价 net sale price: $1,791,150  (约180万); HST (13%): $232,849 (约23万)
  2. New Housing rebate assigned to builder – $24,000 (买家将HST new housing rebate 转给builder申请)
  3. Total sales price (合同价):$2,000,000

净收入 net income  = 180万-142 万 = 37万

算算交多少 income tax 呢?

  • 用公司 – 交 4.6万;
  • 用个人- 交 16万。差距一下子显露出来。

再算算交多少HST?

小王收买家 HST 23万,减去建房成本中付出的HST 8万,要交给CRA 15万。如果买家自住,通常要将新房的 HST new housing rebate 转给builder。因此小王还可进一步拿回新房 HST rebate $24000.  在HST方面,使用公司和个人没有差别。

结论:小王将翻建作为事业,建议用公司操作。在省税这件事上,公司完胜。

例子3: 建房+出租

继续使用上面例子, 这一次小王决定建好留着出租,3年后再卖,估计能卖200万。

HST self-assess :建新房+出租涉及 “self-supply rule”。 什么是self-supply呢?即视同建房者将新房卖出,随后再以相同的价格购入(sell and repurchase)。设置self-supply rule的目的是为了使得(自建+出租) 的房主们在HST上和 直接从其他建筑商手里购买一套现房没差别。出租时小王必须报HST return 填写此时房子的市价,根据市价计算“本应该收”的HST,上交。同样,翻建中付出的HST可两相抵减。

新房出租,房主还可以申请HST rental rebate. 出租3年后再卖,不再涉及HST。因此从HST上看,使用公司和使用个人没差别。

再看income tax : 3年后卖房收益为capital gain,增值的一半计入收入,公司investment income的税率为50%。此时要看小王的个人税率有多高再进行比较。

使用公司还要考虑:

  • 开个公司是有成本的。除了公司注册费,每年要报公司税,报 HST return;
  • 用公司贷款比个人难度大,银行往往要求股东以个人名义担保贷款;
  • Builder卖新房,申请 Tarion warranty 要考虑钱和时间上的花费,这对于只建一两套的小builder来说是个不小的投入;
  • 从公司分钱到个人还要再考虑个人税的问题,  人生处处是陷阱。

番外 – 财富的传承

三十年后,小王由最初的一文不名变成威震一方的王氏建筑公司。小王退休了,该怎样让子女继承家业呢?

经会计师建议,将公司的股份转给子女小王可以做到不交 capital gain tax, 因为每人一生有80多万的增值免税额 (Lifetime Capital Gains Exemption, 简称 CGE),这个额度CRA年年调整, 在2019年为$866,912/人。小王夫妻都是股东,加起来有173万的免税额。如家里当股东的人多,合计享受的免税额就更大。因此转让小公司的股份税务上是很划算的。关于如何使用CGE, 可参考如何使用 Holding Company 保护资产和延税.

转股要提前考虑控制权的问题。一旦股份给了孩子,小王就失去了对公司的全权掌控。这个烦心事可通过重组股份来解决。通过股份重组小王自己持有带选举权(voting) 的优先股(preferred share),  利用家庭信托( family trust) 让孩子们持有普通股 (common share)。这样,小王继续有voting rights 有决策权当太上皇继续把握朝政。而公司的增值从此在孩子们头上继续增长,实现了财富的传承和延迟交税。

财富的传承一直是大家闻乐见的话题,有空再写写。

声明:此文章内容整理来源于网络,具体问题请咨询您的会计师

新房的HST退税

新房HST退税是CRA非常喜欢盯审的项目,原因很简单,它容易查,金额大,真正整明白它的人不多,所以下手稽查一查一个准,性价比高。

新房HST退税 (HST rebate) 有两种,一种是自住房退税 GST/HST new housing rebate, 简称NHR;另一种是出租房退税 GST/HST new residential rental property rebate, 简称NRRPR。无论哪种,遭遇CRA审计的例子比比皆是。CRA要求确认买房的原始目的和交接后的实际用途是否一致,房主是否符合退税条件。

买新房要交HST。无论用来自住或出租,都有HST退税。退税退回的是HST的一部分,不是全部。而二手房属于HST exempt supply, 不交HST。

HST退税有多少?

退税由2部分构成:联邦和安省:

联邦退税 (所付的GST x 36%):

  • 房价在35万或以下的,联邦退税 = net sales price *5%*36%,最高$6,300封顶
  • 房价在35万到45万之间的,($450,000 – 房价)/100,000 * 6,300; (联邦退税随着房价上升迅速递减 )
  • 房价一旦超过45万,就没有联邦退税了

安省退税(所付的PST x 75%):

  • 房价低于40万时,安省退税  = net sales price*8%*75%, 最高$24,000 封顶
  • 当房价超过40万,直接拿安省最高$24,000

如果看到这儿你已经发懵,那我们举例说:

【例一】35万 (net sales price) 的新房,交房时付HST为:$350,000 x 13%=$45,500,其中GST(5%) = $17,500, PST (8%) = $28,000。

新房的HST退税就是:

  • 联邦部分 = $17,500 x 36% = $6,300;   安省部分 = $28,000 x 75% = $21,000
  • 共计退税:$27,300

【例二】同理,45万的新房,可以拿回的HST退税为:

  • 联邦部分 = 0;  安省部分= $450,000 x 8% x 75% = $24,000
  • 共计退税:$24,000

自住房 – GST/HST New Housing Rebate (NHR)

自住房的HST退税建筑商会代为申请。合同上的价格实际上是按照“自住” 给的,合同价已经包含了HST退税。这样做的目的是为了价格看起来较低,有竞争力。但是如果买房子是为了出租,最后交接时还是要在合同价的基础上把自住的HST退税加回去。

自住房强调的是“自住”二字:

  • 自:指自己,以及通过血缘、婚姻、同居、和收养而形成的关系, 包括父母子女、兄弟姐妹等。CRA还特别贴心地把前夫前妻、前同居伴侣都归类到“relation”的概念里面,可见CRA也是讲人情的。
  • 住:就是得本人或上面提到的自家人第一个入住,并把新房当作主要居住地 (primary residence)。
  • 从final closing 开始住满至少一年

满足了自住的条件,还要保留足够的自住证据。CRA审计就是看证据,看证据,看证据!有人买了新房自住,但是地址没及时改,拿不出充足的居住证据,因此被CRA追要HST rebate。这就跟明明没有杀人却拿不出不在场证据一样,是冤,但是没辙。还有人买了新房,地址也及时更新了,但老房子还留着,两边住。被审计后提供了信用卡账单,地址显示是新房地址,但刷卡消费记录比如Shell加油站,grocery store 等却均在老房附近,CRA由此推断他的居住重心依旧是老房,没有“primarily” 住在新房。

和CRA打交道是门学问,一旦说错话或交了不合适的文件,再改口就不易了。细节决定成败,怎么强调都不过分。

出租房 – GST/HST New Residential Rental Property Rebate (NRRPR)

新房用于出租要自己申请NRRPR, 建筑商不代办。退税的关键是在closing day【之后】有一年或更长的租约,并且保证租客第一个入住。

经常遇到客户买了新房自住了几个月然后出租的,这就导致了非常尴尬的情形:NHR不符合,因为房主没有住满1年;NRRPR也不符合,因为租客不是第一个入住。

好了,看完了上面这些,我们应该知道NHR 和 NRRPR 是两种不同的rebate,别搞混了。

自住改出租

那么如果买房时的intention是为了自住,并按照自住交接的。但是由于各种原因房主没住成,改为出租了。该怎么办?

  1. 新房按照自住close后, 房主不入住,不满足NHR。此时CRA 要追缴金额A;
  2. 有了一年租约尽快按出租房申请NRRPR,此时可以拿到金额B;注意保持租客第一个入住;
  3. 找会计师要求CRA将A和B互相抵消,房主支付由于A和B的时间差而产生的利息;利息是由于CRA处理2个rebate 时间上的 delay 造成的,可考虑通过 taxpayer relief 申请减免;
  4. 无论哪种 rebate, 申请必须在final close date 算起的2年之内提交

利息:  以$24000的HST rebate计算,拖欠6个月的利息约为720; 拖欠1年的利息约为1500.

要点总结

  • 超过45万的房子,没有联邦退税,直接拿安省退税最高额$24,000。
  • 跟CRA打交道一定注意时效。无论自住还是出租,退税申请须在新房基本落成 (substantially completed) 后2年内进行,过时不候。
  • 改变用途之前,先考虑下对HST rebate的影响;
  • 提前转手楼花 (还没到closing就转手出售了),请参考我的另一篇博客 楼花转手是否该收HST

声明:此文章内容整理来源于网络,具体问题请咨询您的会计师

家庭成员之间房产转让的税务问题

房产转让是指房子所有权的转让,ownership从一个人的名字换成另一个人的名字。

家庭成员之间经常会处于各种原因决定转让。

为什么转让?

家人之间的转让一般是为了达到以下几个目的:

  • 高收入的转给低收入的,达到 income split 的目的,家庭整体降低交税;
  • 父母的纯赠与,单纯想转换房子的 beneficial title;
  • 为躲避债主,在债主追讨之前赶紧转移资产给家庭成员 【注意税法 section 160(2)】
  • 父母为了规避遗产认证费 (Estate Administration Tax), 过世之前想着把房子先转给孩子,不留遗产,也就没有遗产认证费了

家人之间转让所有权常常用两种方式 – 赠与 (gift) 和 低价转让 (sale)

首先,必须了解下加拿大税法中的“归属原则” attribution rule )很多人因为不了解这点都掉在了CRA的审计大坑里。

我对”归属原则“简单的理解就是哪儿来的哪儿去

夫妻之间  (只换名,不发生 cash change hand)

夫妻之间的转让在原始购入价进行,收益适用“归属原则”,这就是income attribution, 也通俗地叫 spousal rollover。

税法74.2条规定,夫妻间赠与的资产在后续产生的任何收益都要追溯回施赠人。

举个例子

老公把一套投资房转给老婆,房子是老公以40万买的, 此时的市值是50万。转给老婆得按照40万的最初购入价转。老公作为施赠人在这个平价转让中没有增值,不交税;老婆作为“受赠人”  以40万拿到这个房子,几年后涨到100万老婆将其卖掉,60万的增值依旧得追溯回老公的头上计税。这就是”哪儿来哪儿去“ 的”归属原则“。

法律都这么规定了,没别的事儿夫妻之间就不要折腾了。

如何规避夫妻间的“归属”?

必须以市场价交易。老公和老婆在赠与发生的这一年,  必须提交 election, 明确表示不希望 section 74.2 生效

这样做的好处是 – 房子可被视同以市价赠与老婆,日后增值算在老婆自己头上缴税。这种 election 尤其适合预防将来发生婚变, 比如离婚几年后老婆卖房, 增值收益反倒追溯回老公头上交增值税.

提醒:  Election 以在老婆卖房的同年或更早提交,必须同时有两人签字.

父母赠给未成年的小孩

将房产赠给未满18岁的孩子持有也同样受“归属原则“的限制。赠与后房子上产生的收益,比如房租, 依旧追溯回原施赠人交税。但是,和夫妻间的赠与不同的是:转到孩子名下之后的后续增值收入是在孩子头上缴税的。 所以单纯从省税的角度看,房子、股票、珠宝、名人字画这类升值空间较大的资产可以赠给未成年的家庭成员,这样增值收入就在孩子身上报了。

甘蔗没有两头甜的,未成年人持有资产必须考虑其他方面的风险,要考虑 Family Law 下可能产生的后果。

再打击一下,安省目前不允许小于18岁的未成年人持有房产,其他省份的请自己查。

父母赠给成年的子女 

当把房产作为“礼物”赠与给成年子女时,交易视同在此时市场价进行(deemed to have sold the property @ FMV),有增值的必须照交增值税。

举个例子

父亲以40万购入的投资房, 现在市价70万,赠给成年女儿。根据税法section 69, 这笔交易“视同以市价进行”,父亲的增值收入为30万, 其中一半即15万得加入父亲的收入计税。

若赠给女儿的房子是父亲自己的principal residence,增值依旧是30万,只是由于父亲可以利用 principal residence exemption 免税。女儿此时的cost base是市场价70万,若拿来自住,房子符合做女儿的principal residence, 则将来女儿卖房时也可以同样免税;若女儿已经另有了自己的principal residence,那么父亲赠的这个房子视同为投资房,将来的增值女儿照常交税。

家庭成员之间的低价转让

想把房子以低于市场价卖给家庭成员,这是不是个好主意呢?

爸爸当初以60万购入的投资房现已涨到100万,爸爸决定以20万的价格卖给儿子。税务上房子依旧视同以市场价100万进行交易,爸爸的增值收入为40万,其中的20万加入爸爸今年的收入计税;对于儿子来说,他的购入成本只有20万,将来卖房(比如房子涨到120万时卖掉)由于成本只有可怜的20万,增值收入为100万,其中50万要纳入儿子收入中计税。

在低价转让会导致父子双方都要为各自的增值交税, 造成 double taxation。CRA利用双重征税这个策略限制来家庭成员之间的低价转让。

Large gifts of money and property will get CRA’s attention.

声明:此文章内容整理来源于网络,具体问题请咨询您的会计师

出租房报税,哪些费用可以抵扣?

直奔主题。出租房报税用 Form T776,可抵用来减房租收入的项目有:

银行费和利息
只有贷款的【利息部分】才能抵扣,本金是不包括在内的。除了常见的房屋贷款,其他形式的借款比如 Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮 出租房的 (借款是以盈利为目的的),利息部分都可以抵。

另外,租客签约时通常要付首末两个月的房租,末月房租当年一直存在房东手中,直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客,这个利息也可在T776上抵扣。

银行费 – bank charges

小王有了一笔钱想提前付清贷款,银行收了一笔 “penalty” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。比如:5年期的fix rate, 小王在第三年年初愿意支付银行一笔钱,用来降低 fix rate。这笔银行费要分摊在今年,每年和后年,每年分摊一部分。

Bank Loan Fee 申请贷款时银行的评估费,mortgage insurance,mortgage finder’s fee,和贷款相关的律师费等,可以按照总金额20%每年的比例进行抵减。

问:小王加按(refinance)了出租房A,贷出20万元当首付购买了自住房B。小王可以用加按A房出来的这20万的利息递减A房的出租收入么?

:不能。小王refiance 出来的款项用来买了自住房,借钱没有来赚钱,没有盈利目的(no business intent),   所以这笔20万的利息不能抵减A房的租金。如果这20万用来装修A房,利息就可以抵减了。

保险
出租房的房屋保险,房东保险 (Landlord Insurance),只有属于当年的 premium 可以抵扣。如果保险买一次但是覆盖两年的,注意只能抵当年的这部分保费,剩余的第二年再抵。

广告费
房东招租在网站, 报刊, 杂志上登招租广告的广告费可以抵扣。

物业管理费
Condo大楼的管理费 (condo fee);

  • 请物业管理公司或地产经纪代管;
  • 帮助寻找租客的托管费都可以在当年一次性抵扣。
  • 房子多的房东请全职工人管理出租房,付给工人的工资、CPP、EI、保险等费用也可以抵。

房东如若亲历亲为自己管理房子的则不能抵。

办公用品
为操办租房业务而消耗的小件办公用品,如签文件(Lease)时的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉,邮票都可以用来抵减房租收入。

地税
出租房的地税可以抵。

问:一套房子出租了3个月,能按照全年抵减地税么?

答:不能,You can only deduct property taxes that relate to the rental property for the period it was available for rent.

注意: 地税是 property tax, 不是 land transfer tax (土地转让税)。 地税是每年都要定期交给政府的,属于当期费用( current cost) 可以用来抵减房租收入; 而土地转让税是一次性的,只在买房交接时发生,因此归入购房成本( adjusted cost base),在计算卖房增值的时候才会用到,不能报税时用来抵减房租。

房屋维修
修房子,通渠,换炉头,换马桶等而发生的人工费和材料费可以抵。

房东自己动手维修,只可抵材料费,房东自己的人工不能算。

专业人士费(legal fee and accounting fee)
请律师撰写租约或者追讨房租而发生的律师费,以及请会计师记账,协助审计,报出租房税的费用都属于专业人士费,可以抵减房租。

注意:买卖房子而发生的律师费是不能用来抵减房租的,这两笔律师费要等到卖房时计算增值时再计。

水电气费 Utility
水电气cable费由房东支付的,可以抵。

车辆费/路费
通常,房东的车辆差旅费 ( travel) 是不能抵减房租的。税务稽查人员看到房东申报 travel 会引发心理和生理上的各种不适。遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东过多的申报差旅费。但是,只要您满足下面两种情况中的任何一种,也可以抵扣:

  1. 只有一套出租房的:出租房和房东自家必须在同一地区,并且房东要亲自动手做出租房的维护工作,车费是为了运载维修工具和材料而发生的。只有一套出租房的房东,为收租而产生的车费不能抵扣。

2. 有两套以上出租房的:除了可以抵扣上面提到的,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东去监工而产生的差旅费(出租房和房东自家可以不在同一区域)。

注意:
① 车辆费的金额要尽可能合理、保守。
② 必须有行车记录(automobile log ), 记录每次出行的日期,目的, 和公里数。

其他费用 – 园艺 landscaping

做园艺的费用只能在实际支付费用这一年抵扣 (in the year you paid the cost)。

房东提前终止租约 Lease Termination 

小王换了新工作打算提前收回downtown的出租房,经商讨租客John将于2018年9月1日提前搬走,小王要支付John一个月房租 $2000元用来赔偿他在短期内寻找一处新的居所。 Lease原本的到期日为2019年12月31日。房东由于自己原因而提前终止租约的,这笔赔偿金该如何抵扣呢?

  • 距离 lease结束还有486天
  • 距离本年年底还有121天
  • $2000*121/486 = $498
  • $2000*365/486 = $1502

小王可以在2018的税表中抵减 $498, 在2019年税表中抵减$1502.

空地 Vacant Land

如果一片空地也可以有出租收入的话,比如将空地租给farmer种草坪,除了正常的operating expense之外,如果仍有正的 rental income,房东只能抵扣下面两项:

  1. 贷款的利息部分
  2. 地税

使用这两项将net rental income抵减到0为止。不能使用interest or property tax 使 net rental income变为负数。没有抵扣完的部分可以计入购地成本。

如果一片空地上没有租金,这两项就更不能参与抵扣了。同时,也不能加入购地成本。


进阶内容 1- 低于市场价出租

抵减租金的大前提 – 费用必须为了赚取租金而发生。

老王将房子楼上一间屋子租给上大学的侄子,当前的市场上这样的一间可收租金 $500,老王收侄子 $200, 够分担水电气就行了。这种由于亲属关系而收取低于正常市场价的房租的行为,属于“cost-sharing”, 老王不须申报租金收入,也不允许抵扣费用。

进阶内容 2 – 连年报亏损

关于房租连年报亏,请阅读我的《这位房东,你接到CRA来信了吗?》和《你的出租房,报亏几年了?

进阶内容3 – 房屋折旧
关于出租房在税务意义上的折旧(Capital Cost Allowance), 简称CCA,是大家经常吵来吵去的话题。会计界分成折旧派和不折旧派,各有各的理。

关于折旧,详细讨论请见我的另一篇出租房折旧,折还是不折

声明:此文章内容整理来源于网络,具体问题请咨询您的会计师

楼花转手的HST问题

楼花转让是否需收HST、作为买家你是不是被CRA默认成 deemed builder,这实在是个无聊的话题。但在无数次代理我们的客户跟CRA理论之余,我感觉大家还是对这个问题拎不清。所以让我来用平实朴素的文字来解释下楼花转手和HST之间不可描述的关系。

通常买楼花有三种目的:自住,出租,转手。

无论自住或出租,都是要等买家拿到ownership之后; 而楼花转手是指没等房子建好,在交接之前就将合同出售,这叫 “assignment” 。转手方是 assignor,接手方是 assignee。楼花转手后,新买家来跟建筑商做最后的交接。

一句话:楼花转手不是卖房,而是卖合同

不是所有楼花都允许转手, 允许转手的也必须先得到建商的书面同意才可以行动。转手会有几千块的转手费 。

楼花转手是否收HST?

CRA的第一个任务是判断assignor是否符合GST/HST概念下的 deemed builder。这里说的 builder 并不一定指建造房子的人,税务上一个转手楼花的卖家可以被”视同为builder”。

CRA主要考量2个因素:购房目的 + 转手原因。

例一:

  • 隔壁老王、隔壁老李、隔壁老张,共租一套3卧室的房子。2015年1月,三人合伙签合同购买一套高级公寓,一室一厅,预计2018年7月交接。结果到了2016年2月房价暴涨,老王老李老张研究后将楼花转手卖给了出价最高的一位买主。
  • CRA认为三人合买一室一厅的小公寓很难解释为了自住。三人都打算搬入吗?如何住?从这个角度看,购房自住的原始目的不成立。楼花转手被CRA认为是生意行为 (in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade),因此老王老李老张被视同为GST/HST意义上的builder。既然是 builder, 卖楼花就是要收HST的。

例二:

  • 老陈夫妻带着三个孩子住在4卧室的房子内。2015年1月,老陈签合同50万购买大学附近one-bedroom condo, 预计2016年1月交接。Occupancy closing后老陈把楼花转让给一学生家长,卖得60万。
  • 从CRA的角度看,尽管老陈夫妻从来没有炒房历史,但一家五口买个one-bedroom的condo也看上去也不像要自住。因此楼花转手被CRA认定为生意行为,老陈同样被CRA视为GST/HST意义上的builder,既然是builder, 卖楼花要收HST。

例三:

  • 老牛夫妇和2个孩子住在3卧室的townhouse。2015年1月他们购买渔人村一3000尺的新房。新房离孩子们学校步行可达,离老牛公司也近。新房的closing 预计在2016年7月。2016年1月,趁着房市好,俩人卖掉了3卧的townhouse,搬到姐姐家暂住,坐等搬入新居。但是,2016年6月,老牛的母亲突然中风不能自理,需要同住照顾。老牛和老刘觉得这种情况下4卧的新房貌似也不大够住了,必须再买个更大的房子。所以,即将交接之前,夫妻把4卧转手了。
  • CRA认为老牛和老刘切断了和旧房的联系(卖了townhouse),新房的位置对孩子大人都方便,这些事实说明买房自住的目的真实可信。后来转手楼花是因为突发事件导致 – change in personal circumstances 。因此CRA认可自住目的,不属于炒楼花,从GST/HST的角度,不是 builder,因此转手楼花不要求收HST。

例四:

  • 2015年1月,老赵和建筑商签署合同,购买士嘉堡新房打算自住。在2016年1月老赵升职,被公司派去纽约总部任职。临走老赵卖掉了楼花。
  • 从CRA的角度看,老赵买房本想自住,卖房的原因是工作变动。因此,从GST/HST的角度看,老赵不是builder,因此转手楼花不要求收HST。

总之,一旦 assignor符合 deemed builder的定义, 转手楼花则必须收HST,反之则不收。

下面再说一个小王被CRA认定为 deemed builder 要收HST的例子:

例五:

  • 新房30万。小王是原始买家,签合同后付给建筑商 20% 的 deposit 合计6万元。 2年后小王将楼花以34万转手。
  • 首先,这一交易涉及两部分:
    • 小王应先把付给建筑商的6万成本赎回(转嫁给新买家)。但是,recover 6万并不属于 return of deposit, 相反,CRA认为这是 taxable sale;
    • 楼花转手34万,小王有盈利4万。CRA认为,这部分利润也是要加HST的。
  • 新买家给小王10万,其中6万是补偿小王付给建筑商的deposit, 4万是小王的盈利。因此涉及HST =(6万+4万)x 13% = $13,000。这$13,000 应该由买家付,当然小王可以为了吸引买家而最后选择自己承担。
  • 那么小王有办法抵减一部分HST么?有的。交易中小王支付的地产经纪费、律师费、转手费等费用中的HST可以从$13,000中刨除。
  • 计算步骤,请见本帖最下方Excel文件或者点击文件之后的Download按钮下载。

HST rebate 该谁申请?

对assignor来说,不涉及 HST rebate,因为 assignor 还未曾拿到房子的ownership;

Assignee 才是最终面对建筑商交接(final closing)的买家,符合条件的可以申请相关的HST rebate (自住和出租都可以有HST rebate)。

接上面例子:

  • 大刘接手小王的楼花所支付的HST:给小王 $13,000; 给建筑商 30万x13% = $39,000 (其中$15,600是原本包含在合同里的,$23,400是交接时补足的),合计$52,000。
  • 大刘自己申请 HST New Housing rebate 能够拿回 $30,300 退税。

几点注意事项

如果从非居民手里买楼花,接手楼花的买家一定要监督非居民卖家申请 certificate of compliance (清税证明)。否则,如果卖家不交税, CRA可以向买家追缴非居民卖家所欠的税款。

如果楼花转(或直接更名)给自己家人,必须做正规 assignment 或者 amendment 文件, 而不是仅仅在 final closing 时律师直接做 direction of title – 这样做很容易导致双方谁都拿不到 HST rebate。CRA很喜欢用” 签原始合同的和最后上 title 的不是一个人” 为理由将HST rebate申请拒掉.

有读者反映本文缺乏幽默感、无段子、网感差、易催眠,这类同学请参阅GST/HST Info Sheet GI-120 跟CRA近距离接触、学习。

Screen Shot 2020-05-07 at 6.41.29 PM

 

声明:此文章内容整理来源于网络,具体问题请咨询您的会计师

自住房转作出租房 – 税法45(2)的妙用

通常当房屋用途发生改变(change in use )则涉及“视同以市价售出”(deemed disposition @fair market value)。比如:一栋自家住房转作出租用途,用途转变的这一年该自住房视同以市价售出,再在同一天将其买回作出租房用。前期作为自住房期间的增值免税,转换用途后作为出租房的增值缴纳增值税。

举个例子:

隔壁老王2000年以50万购入一房,自家居住(principal residence) 到2010年当市值涨至100万时搬走,房子改作出租。依照税法,在改变用途即2010年这个房子被“视同以市价售出”。因此2010这一年老王有100-50= 50万的增值收入。由于该房一直为老王的 principal residence, 50万的增值全部可以用 principal residence exemption条款豁免,不须交税。

2010年由于发生转换用途 (自住变为出租),税法视同老王将该房以市价100万同天再次买入,此时该出租房的购入成本为100万。5年后房子涨到140万时老王把房子卖了,由此产生140-100= 40万的增值.  这个增值完全是出租期间的增值,因此无法规避。 40万增值的的50%即20万计入老王的应税收入。

税法 45(2) 条款

如果老王在房子改变用途的这一年和税表同时提交一份 election, 则可以避免这个房子在2010年被“视同售出”。 而且老王可以继续指定该房为自己的 principal residence 可继续指定4年,甚至更多年(想要继续指定大于4年,老王必须给CRA提供充足的理由,比如雇主信证明老王的工作性质就是到处游牧迁徙,居无定所)。当2015年卖房老王一共有增值 = 140-50= 90万:

根据计算自住房免税增值的公式:

总增值×(自住年数+1)/总共持有房产的年数 = 90万 × (15+1)/ 16 = 90万

自住年数的计算:

  • 实际自住年份2000年到 2010年共11年;
  • S.45(2) election 继续指定的自住期4年;
  • 共计自住期为15年

总共持有该房的年数:

  • 从2000到2015年,按照日历年算一共持有16年

因此,根据 principal residence exemption,老王卖房产生的90万增值全部得以免税。


一对夫妻每年只能指定一处房产为 principal residence。老王选择继续指定了这一套从2011到2014为自住,必须要放弃同期另一套房产为自住房,二者不能兼得。

声明:此文章内容整理来源于网络,具体问题请咨询您的会计师

 

出租房收回自用 – 税法45(3)的妙用

45(2) election是当房子由自住变为出租,用来延长自住年份(4年)的一个税务操作。这个election须在房屋改变用途当年提交,以便卖房时利用principal residence exemption 达到省税免税的目的。

而本篇说的是45(3),和45(2)并称黑白双煞在房东界享有很高的声誉。45(3)是从出租变为自住,用来延长自住年份(4年) 的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房那年报税时提交,同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。

举个例子:

老王于2007年买了一处60万的小房出租,每年报房租收入。 2011年老王在附近找到一份IT工作,遂将房子收回自住(此时市场价70万),2015年以100万卖出。所以,2015年老王这样报税:

  • 出租:2007到2011 共4年
  • 自住:2011 到2015 共4年
  • 持有:2007 到2015共8年
  • 总增值:100-60 =40万
  • Principal Residence Exemption 公式 =(4+1)/8 * 40 = 25万 免税
  • 不免税的增值:40-25 =15万
  • 应税增值 :15*50% = 7.5万

老王2015年增加了7.5万的应税收入。这一年里老王的IT年薪5万,交税$8,570,边界税率为31%;再加7.5万一共12.5万的应税收入,总交税$36,978,边界税率上升到43%。

也就是说,如果老王不做任何税务规划,他要为卖房的增值收益多交$36,978-$8,570 = $28,408的税款。

如果,只是如果,老王有一个靠谱的会计师,在2015年报税时做了一份45(3),提出房子由出租变自住造成的deemed disposition不存在,指定从2007到2011出租的这4年为老王的自住期,这样从2007 到2015的全部8年均为自住年份。 既然从头到尾都是自住,40万的增值全部免税。

重要的事说两遍

税法45(1)(a)(iii) 和 (iv) 规定:当出租房“改变用途”为自住的时候,应视同以市价售出;视同售出之后房主又立即以市价购回自用。改变用途时如有增值,须缴纳增值税。巧妙地利用45(3), 可以合理压倒45(1)的规定,使“视同以市价售出”不复存在,延长了房子可被指定为principal residence的时间。

想做45(3) election 么?必须满足下列全部条件

  • 房主必须是 resident of Canada
  • 出租其间正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年,也照常报房租收入
  • 出租房不能提取折旧(CCA)
  • 指定出租房为自住的这4年其间,不能再指定其他住所为 principal residence
  • 45(3) election 在卖房那年提交

声明:此文章内容整理来源于网络,具体问题请咨询您的会计师

« Older Entries