汉武帝刘彻是大汉第七个皇帝，陈阿娇是他的大表姐。刘彻4岁的时候，长公主姑姑领着阿娇入宫，玩笑问刘彻愿不愿意娶阿娇。刘彻说：若得阿娇为妇，当以金屋贮之。两千年前连一个孩子都能意识到建房子才能娶到漂亮媳妇，说出金屋藏娇的豪言壮语并付诸实施，作为大汉的后人，我们是不是该思考更多一些呢？

果然，这日有一壮汉带着建筑图纸来见我，谈论的就是建房用个人名义好还是公司名义好，想了解税务上孰优孰劣。

Income Tax

从income tax 角度看，先确认建房的利润是属于资本增值(capital gain)还是营业所得(business income)，收入性质决定该怎样计税。

Capital gain 只有50% 计入收入；而business income 则100%计入收入，一下子就差了一半。

CRA 界定capital gain 和business income 常用下面几个要素衡量：取自Court Case: Happy Valley Farms Ltd. v. The Queen, 86 DTC 6421, [1986] 2 CTC 259

1. 房产的性质 the nature of the property sold;
2. 持有的时间 the length of the period of ownership;
3. 倒卖的频度 the frequency or number of other similar transactions;
4. 翻建的规模 work expended on or in connection with the property realized;
5. 出售的原因 the circumstances that were responsible for the sale of the property;
6. 出售的目的(最重要) most importantly, the motive, or intention.

HST

从HST角度看，交不交 HST 取决于是不是 “deemed builder”。如果是，要交HST。查看 “deemed builder” 的概念请参考楼花转手是否需要HST。

例子1：建房+自住

2014年小王以80万购入一处旧房，推倒重建，建筑费70万,  细致到每个水龙头都符合想像，2016年完工, 全家欢天喜地入住, 如今周边已经涨至200万。

• 成本80+70= 150万；市场价200万；当前有增值50万。
• 计算Income tax ： 因为是 principal residence, 利用 principal residence exemption 房子增值的50万完全免税。
• 计算HST： 房子2016年完工 substantially completed (substantial 为90%以上)，小王可申请 HST new housing rebate for owner-built property, 可拿回最高$16,080的自建房HST退税。

结论：如翻建为家庭自用，建好后能够正常居住几年，建议用个人名义持有。

例子2：建房+出售

有了建房的经验，小王这几年一直按“ 买旧房-推倒-重建 – 即售 ”的模式，成了个实实在在的builder.  这种情况下，卖房的收益属于business income。

从HST角度，出售新房要收HST。小王如不跟买家收取，就要从自己的利润里拿出13%上交。

对于加拿大人持有的私人小企业 (CCPC) 来说，50万以内的应税收入的税率是15.5% (在2019年降至12.5%)，跟个人税率相比是非常低的。小王决定用公司做翻建。

还用上面的例子先计算成本，将净成本和HST拆开算：

1. 购旧房80万，HST为0，因此80万为净成本
2. 翻建 (人工+材料+政府费用+其他) 花费70万，其中包括净成本62万+HST  8万
3. 合计：净成本 80+62 = 142万， HST  8万， 合计150万；

再看收益：新房的售价也分为“净售价”和HST两部分：

1. 净售价 net sale price: $1,791,150  (约180万)； HST (13%): $232,849 （约23万）
2. New Housing rebate assigned to builder – $24,000 (买家将HST new housing rebate 转给builder申请)
3. Total sales price (合同价)：$2,000,000

净收入 net income  = 180万-142 万 = 37万

算算交多少 income tax 呢？

• 用公司 – 交 4.6万；
• 用个人- 交 16万。差距一下子显露出来。

再算算交多少HST？

小王收买家 HST 23万，减去建房成本中付出的HST 8万，要交给CRA 15万。如果买家自住，通常要将新房的 HST new housing rebate 转给builder。因此小王还可进一步拿回新房 HST rebate $24000.  在HST方面，使用公司和个人没有差别。

结论：小王将翻建作为事业，建议用公司操作。在省税这件事上，公司完胜。

例子3： 建房+出租

继续使用上面例子， 这一次小王决定建好留着出租，3年后再卖，估计能卖200万。

HST self-assess ：建新房+出租涉及 “self-supply rule”。 什么是self-supply呢？即视同建房者将新房卖出，随后再以相同的价格购入（sell and repurchase)。设置self-supply rule的目的是为了使得（自建+出租） 的房主们在HST上和 直接从其他建筑商手里购买一套现房没差别。出租时小王必须报HST return 填写此时房子的市价，根据市价计算“本应该收”的HST，上交。同样，翻建中付出的HST可两相抵减。

新房出租，房主还可以申请HST rental rebate. 出租3年后再卖，不再涉及HST。因此从HST上看，使用公司和使用个人没差别。

再看income tax : 3年后卖房收益为capital gain，增值的一半计入收入，公司investment income的税率为50%。此时要看小王的个人税率有多高再进行比较。

使用公司还要考虑：

• 开个公司是有成本的。除了公司注册费，每年要报公司税，报 HST return；
• 用公司贷款比个人难度大，银行往往要求股东以个人名义担保贷款；
• Builder卖新房，申请 Tarion warranty 要考虑钱和时间上的花费，这对于只建一两套的小builder来说是个不小的投入；
• 从公司分钱到个人还要再考虑个人税的问题,  人生处处是陷阱。

番外 – 财富的传承

三十年后，小王由最初的一文不名变成威震一方的王氏建筑公司。小王退休了，该怎样让子女继承家业呢？

经会计师建议，将公司的股份转给子女小王可以做到不交 capital gain tax， 因为每人一生有80多万的增值免税额 (Lifetime Capital Gains Exemption， 简称 CGE)，这个额度CRA年年调整， 在2019年为$866,912/人。小王夫妻都是股东，加起来有173万的免税额。如家里当股东的人多，合计享受的免税额就更大。因此转让小公司的股份税务上是很划算的。关于如何使用CGE， 可参考如何使用 Holding Company 保护资产和延税.

转股要提前考虑控制权的问题。一旦股份给了孩子，小王就失去了对公司的全权掌控。这个烦心事可通过重组股份来解决。通过股份重组小王自己持有带选举权(voting) 的优先股（preferred share),  利用家庭信托（ family trust） 让孩子们持有普通股 (common share)。这样，小王继续有voting rights 有决策权当太上皇继续把握朝政。而公司的增值从此在孩子们头上继续增长，实现了财富的传承和延迟交税。

财富的传承一直是大家闻乐见的话题，有空再写写。

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