楼花转让的税务问题

加拿大房地产市场火热,引发了不少投资者购买期房, 即通常称之为楼花的投资行为。由于贷款要求越来越严,加之楼花单位在交割时要交纳土地转让税,不少购房者抱着短期盈利变现的想法购买楼花,期望在交割前转手卖出变现,但不少投资者购买前对楼花转让相关的税务规则并没有深入的了解,在转让楼花时忽略了投资收益的申报, 留下后患。

住宅的建商和购房者因为当前不确定的因素, 例如空置税, 投机税, 疫情期间的财务状况等问题,希望能添加一些条款,允许他们推迟关闭交易或完全退出交易。很多买家也在寻求将他们的购买合同转让给新买家. 这种行为一般被广泛认为是“转卖楼花合同”。

为了使购房合同转让中所涉及的税收问题更加的清晰,我们来讨论一下转让人的个人所得税,GST / HST和CRA审计注意事项。

在开始之前,让我们来解释一下该交易需要涉及的三个方面:转让人,受让人和建商。

· 转让人(Assignor):持有的购房合同的一方, 将把其权利转让给另一方。

· 受让人(Assignee):从持有合同的原始方获得购房合同的权利和义务的一方。

· 建商(Builder):房产的初始卖方。

  购房合同的转让的定义:  

本质上,当新公寓或住宅的原始购买者允许受让人接管购买合同,经建商许可,受让人承担购买该房产的责任, 即发生了购买合同的转让。购房合同的转让会允许原始买方(即转让人)在占有该房产之前出售该房产的权益。

对转让人的个人所得税的影响:

对于转让销售,转让人必须申报该转让销售中的收益。该利润可被认为是商业收入(Business Income),并需要全额纳税。或者该利润也可被认为是资本利得(Capital Gain),利润只有 50%需要纳税。

许多纳税人认为,与房地产销售相关的任何利润都将被视为资本利得(Capital Gain)。但是如果购买者在购买房产时的意图是打算转售并从中赚取利润,则该收入将被视作为商业收入(Business Income)。资本利得是需要购置房产后,经过相对长的一段时间以后在进行买卖产生的收益。而且购入房产的用途也是为了个人使用或者产生长期的投资收入, 例如租金。

CRA通常认为,转让购房合同中的任何利润都是商业收入,因为整个交易时间很快,并且是为了快速获利而进行的。

此外,就算纳税人之前购买了楼花并打算以后将该住所作为之后的长期住所,如果之后转让了购房合同, 那么该转卖的购房合同的利润不能符合自住房免税的资格。这是因为楼花转卖是在房产成交前被出售, 并没有真正住进去, 而且所有利润都会被视为商业收入。

  非加拿大居民的转让人的税收影响 :

如果非加拿大居民出售加拿大房产或获得加拿大房产,则需要在十天内将此交易通知CRA申请清算证明。未通知CRA会导致最高$2500加币的罚款(在某些省份可能还适用其他罚款)。此外,购买者有责任预扣购房合同总价的25%,并将其缴纳给税局。

  GST / HST对转让人的影响 :  

出售房屋时所得到的金额通常包括退还之前支付给建商的金额(定金),以及在转让房屋时收取的差价。如果转让人把房屋出售给受让人,则出售的合同的总额需要纳GST/HST

举例:

第一位购买者与建商签订了一套新房的购买合同,当时支付了$10,000加币的押金。随后将该购买合同加价$5000加币, 总共以$15,000加币的价格转让给下一位购买者。那么转让者应按照全额$15,000加币的金额缴纳GST/HST税。即使转让协议确定这$10,000加币是转让者向建商支付的押金,依然需要缴纳GST/HST。

此外盈利的$5,000加币会作为转让人的商业收入(business income)来申报去纳税。

最近的CRA审核活动: 

最近的2019年联邦预算案宣布,CRA将投入大量资源来审计房地产的相关交易,因为政府认为相关地产交易仍然是一个灰色地带。

这意味着,如果您参与楼花/新房的转让销售,则受到CRA审查的可能性很高,因此纳税人必须了解与转让销售相关的所得税和GST / HST的规则。

如果选择您的申报表进行审核,则CRA将考虑以下因素:

· 出售的房屋类型

· 您拥有该房产的时间

· 您出售类似房产的历史

· 您是否在该房产上做过任何翻修

· 你为什么要出售该房产

· 您为什么打算购买此房产

如果您是专业建商,房地产投资者或拥有地产装修服务,CRA会格外关注您的房产销售。

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