出租房用个人 还是公司持有, 哪个省税?

有人听说公司税率低,只有12%,问把出租房用公司持有是不是更省税?看得出,这些都不是好同学,毕竟在很久以前我就跟大家讨论过”投资房由个人持有、还是公司持有,哪个更省税“ 啊!基于此,我决定将这篇文章再发一遍,没看过的同学可以看,上一届已经看过的可以再看一遍,建议转发收藏……说不定明年还用得上呢。 用个人持有,还是用公司持有,哪个省税,就看个人和公司的税率孰高孰低。公司的税率,根据什么类型的收入,是积极营业收入 (active business income) 还是被动收入 (passive income) 

  • 靠卖产品或服务,积极干活赚的钱,叫 “积极收入”,它的最大特点是必须花时间和精力才能获得;靠投资 – 投入后会自动帮你生财,把钱悄悄地放入你口袋的,叫 “被动收入”, 也叫“投资收入” ,比如,买股票,可拿分红和增值;买房子,可收租金,将来卖房也有增值。
积极营业收入 加拿大人控股的私人公司 – Canadian controlled private corporation(CCPC)前50万的利润,税率 12.2%; 超过50万后,税率 26.5%。

大卫有一家餐馆,2020年的净利润为20万;用个人名义经营 (sole proprietorship),交税 7万;用公司经营(corporation),交税 2.4万;

可见,用公司经营好,省税。第一公司是CCPC,第二这是积极营业收入我们印象中的 “公司省税” 就是这么来的。

被动收入 包括房租、利息、版税、分红、和增值等,税率是 50.17%。公司持有一些房地产,若主要目的是收租,并且全年都少于6个全职雇员的,这叫 ”specified investment business“, 租金收入按 50.17%的高阶交税。A “specified investment business” includes any business with less than six full-time employees throughout the year and has the “principal purpose” of earning income from property or the leasing of property.法庭案例

Maki 成立了一家holding company用来持有并翻建房子 (buy – renovation – resell)。从2006到2016公司共持有过 11套房:
  • 109 Guelph Crescent – 2001 年由个人购入,个人居住到 2006年转到公司名下。2009年装修、出租,2016卖出;318 Avenue H South – 2006年购入,2008装修,正在挂牌出售;409 和429 Avenue C South – 分别于2006和2008年购入,一直出租至今;其余6套均于2008年公司名义购入并出租。2012年将其中一套重建;2013年全部上市,2套当年卖出,1套2015年卖出,1套2016年卖出。

Maki 的目标是持有房子,翻建后再卖。他陈述:自己是小开发商,资金不足无法一次性翻建所有房子,只好先将几个出租来维持生计。而且,卖掉的几套都是按 business income交的税,所以他认为房租符合”积极营业“收入,应该适用低税率。而法官认为,这几年公司的 “principal purpose”不是像普通builder那样翻建卖房,而是主要在挣租金。公司也没有雇佣5个以上的全职雇员,属于 specified investment business,因此房租必须用 50.17% 的高税率。只有公司保持全年雇佣5个以上全职雇员(full-time employee) 的,才可将被动收入转化为积极营业收入,这样就可用 12.2%的低税率了。短期看,用公司持有投资房,租金是被动收入交50.17%的高税。除非个人的税阶比 50.17% 还高,否则将投资房用公司持有,税上并不合适;如果算下来净租金是个亏损,放在个人名下的还可用亏损抵减其他形式的收入比如 T4 和自雇收入。而房子放在公司名下,亏损只能公司用,无法转给个人。可见, 当投资房的规模较小的时候,用个人持有比公司更好。长期看,用公司持有还是合适的。加拿大的税务体系一直奔着一个梦想 ” tax integration”,简而言之,就是希望一笔收入无论个人去挣还是通过公司去挣再发回到个人,最终的纳税应该是一样的。为了这个梦想,那些制定税法的家伙们做了巧妙的设计,其中一个环节就是引进了 RDTOH – Refundable Dividend Tax On Hand 这个概念。举个例子公司这一年有10万的被动收入,按50.17%,交税$50,170,心痛。但是,其中一部分已经被RDTOH (10万*30.67% = $30,670)悄悄记录下来了,年复一年,直到给股东发分红的时候(taxable dividend),公司就从RDTOH中拿回了退税。每发 $1 块钱的 taxable dividend, 公司层面可返回 38.33 分的退税;换句话说,每发 $2.61 的 taxable dividend,  公司层面可返回 $1 的退税。这两个说法其实是一个意思, 搞懂一句就行了。

这意味着若股东想把$30,670全拿回来,公司必须给他发够分红$80,016,($80,016*38.33% = $30,670), 股东得到分红再交个人税。

股东分红可以逐年慢慢分,不必一次性发那么多,通常等到个人退休了,税阶降低了再拿分红,交税就会一下子低很多。假设个人没有其他收入只有分红8万,个人税只交7千;如果分红为4万,那几乎不交什么个人税了。

所以,这50.17%的高税是个变相的预留税,先交了它,暂时存在CRA,等给股东个人分红时其中的30.67%还会返给公司。按这个比例公司为这10万块的被动收入实际交税只有 19.5%

可惜的是人生来目光短浅,只顾眼前。从远古时代人就与贫困和饥饿作斗争,到现在仍然没有消除饥饿。应对眼前、先填饱肚子是当务之急。这就使得我们轻易地先被 50.17%的高税吓退了,没机会了解后来的19.5%。有的人呢即使知道RDTOH也不愿先交50.17%,因为毕竟要等到分红这笔退税才能实现。

那为什么还是有人用公司持有物业呢,尤其大型商业 plaza 、办公楼、怎么没见个人持有?

大型投资物业用公司持有,更看重的是规避法律风险或者未来资产的传承。公司是个独立的法律实体,发生法律纠纷时独立担当,可有效地把风险和个人资产隔离开来。

做父母的想把一整栋办公楼转给子女,只要直接转让公司股份,根本不用一套一套过户,也避免了土地转让税。

声明:本文转载自多伦多马云会计事务所

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