加拿大居民卖美国的投资房,如何报增值税?

加拿大的税务居民卖一套在美国的房子,该如何给两国政府报税?

第一步:先交 15% 预留税 

一般来说,加拿大人卖一处美国的投资房,先预留总成交价的 15% 作为withholding tax。

大卫是加拿大的税务居民,2011年以30万美元在美国买了一套投资房,2018年以50万售出;

交接日这一天,买家律师扣 $500,000 x 15% = $75,000;

买家必须在20天内向 IRS 提交 Form 8288 – U.S. Withholding Tax Return for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, 并上缴$75,000;买家同时加附 Form 8288A, 这份表经 IRS 批准后由 IRS 发给大卫,大卫用来报税;

例外#1:售价小于30万美元的房子,并且买家或其家人打算自住的,可免除扣15%。 ”买家自住“ 指交接后的前2个12个月 (12个月+12个月)中, 每12个月必须有50%以上的时间居住,空置的天数不能计入;

例外#2: 售价在30万到100万美元之间的,并且买家或其家人打算自住,可只交 10% 的预留税;

例外#3:卖家在交接日之前提交 Form 8288-B 申请 withholding certificate。如 IRS能在交接日到来之前批复,买家根据 certificate 则可少扣或不扣预留税;若在交接日当天IRS尚未批复,买家依旧按15%或10%扣款。

第二步:报美国 1040NR

大卫是美国的 non-resident alien, 报 1040NR,根据美国税法,持有12个月以下的房子增值属于 ordinary income, 按个人正常收入爬税阶;持有12个月以上的房子增值属于 long term capital gains 增值税有3个区间: 0%、 15% 、或 20%。

  • 增值在 $0 到 $38,600 USD 之间的,税率为0%
  • 增值在 $38,601 到 $425,800 USD之间的,税率15%
  • 增值在 $425,801 USD 以上的,税率20%

在美国,全部增值计入收入;而在加拿大,增值的50%计入收入。房子在出租期间提取的折旧,作为 depreciation recapture 或 un-recaptured section 1250 gain 另有计算。

第一步交过的预留税 $75,000可作为 instalment payment credit 在1040NR上抵减。

(房价增值$200,000 – $38,600 ) x 15% = $24,210, 这是大卫给美国交的最终税款。

第三步:报加国 T1 General

大卫是加拿大税务居民,向加拿大申报全球收入。美国的增值收入也是全球收入的一部分,拿过来再报一遍(50%计入收入);

币种不同, 报税时先把美元按当年汇率转换成加币。

  • 2011年7月购入: 30万美金 = $300,000 x 0.9553 = $286,590 加元
  • 2018年7月卖出: 50万美金 = $500,000 x 1.3130 = $656,500 加元
  • 增值 = $656,500-  $286,590 = $369,910 加元

20万USD的增值折算成加币为37万的增值, 这是汇率造成的 foreign exchange gain。

大卫在加拿大收入高,个人已在最高税阶,为增值交 $369,910 x 50% x 53% = $98,000 CAD 的税。

第四步:使用 foreign tax credit 

大卫在美国已交税 $24,210美元,折合加元 $31,788,这作为 foreign tax credit 可冲抵加拿大的欠税,因此大卫给加拿大补交 $98,000 – $31,788 = $66,212。

文章转载自马云会计师

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