自住房改为出租房如何避免增值税??

很多人买了第二套房或者短期去外地工作时,不会将现有的自住房卖掉,而是会选择把它出租出去。当有类似的住房用途转变的情况发生(自住转为出租)时,加拿大税法(Income Tax Act)规定该情况将被视为纳税人在用途转变的当天,按市价卖出并立即以市价购回该房产(deemed disposition and reacquire at fair market value)。在大多数情况下,此时房子在过去几年中已经有所增值,而当下又被视为按市价卖出, 纳税人(卖家)将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,自住房的资本增值是不用交税的(principal residence exemption),所以大多数情况下,这时还不需要交任何税。 主要的问题会出现在后面几年:假设几年过去了,房屋的主人每年赚着租金并依法报了租金收入,但当屋主最终决定把房屋卖掉或者搬回去时,发现自己的房屋在出租这几年继续增值。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。即使是原屋主搬回去住,也从税法角度上构成了另一次住房用途的转变,这样又造成了前文提过的按当天的市价卖出并立即以市价购回该房产。资本(房屋)增值了,所以也要交资本增值税这就是为什么加拿大税法的45(2) (Income Tax Act subsection 45(2)) 非常有价值:

这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之后的四年,即使屋主没有在该房屋继续居住,仍然可以继续把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件:
  1. 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost Allowance)抵税,这个election必须和住房用途转变的那一年的个人税(T1)一起申报;如果没有一起申报,税务局也会接受延迟申报的election,但是可能会有罚款。

举个例子,小王2015年在渥太华花了50万加币买了一套房自住,2019年时小王拿到了一个多伦多的工作,这个时候房屋价值70万。由于不确定要不要长期在多伦多生活,小王把渥太华的房子租了出去。 这个时候住房用途改变了(自住变出租),按照之前说的,税法规定这个转变视为小王此时按70万市价卖出并立即以70万买回自己的房子。这时小王有20万的资本增值(50万到70万),但因为该房产一直为自住房(principal residence),所以这20万并不用交税。

小王2019年到2022年一直在多伦多租房,并收着渥太华的房租。2022年小王觉得多伦多发展得很好,决定留下来。2022年时,小王在渥太华的房子值100万了,如果2019年不申报45(2) election,小王在2022年时房屋相比2019年增值了30万(70万到100万),这30 万的一半(15万)是要算为小王2022年个人应税收入的(taxable capital gain)。如果小王2019年申报了45(2) election,该房屋则在2019-2022四年间视为自住房,无需交税。

纳税人需要小心地做出选择,因为要不要申报45(2) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。

45(2)的使用限制

  1.  45(2) 只适用于全盘的 change in use 从自住变出租;  若房子从未发生用途改变,或只有部分发生用途改变目前是不能用election的。
  2. 一个家庭(包括夫妻和18岁以下的孩子)每年只能指定一处 principal residence, 大卫既然使用了45(2) 指定了该房从2011到2014为principal residence,就不能在同样的年份再指认另一套房。
  3. 45(2) 通常最多覆盖4年,但是,工作原因比如被雇主外派到其他地区工作的(40公里以外),几年后才回来继续住这套房,这种情况的可向CRA提出申请延长45(2)的覆盖期。
  4. 出租期间须正常申报租金收入。
  5. 不能提取房子上的折旧(capital cost allowance)。

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