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最全解析,加拿大常见的几种外墙材料

在带客户看房子的时候经常被问到各种关于房子外墙的问题, 比如哪种外墙材料经久耐用,什么样的外墙材料最豪华,什么样的外墙材料保温隔热好,什么样的外墙材料维护费用较低等等。

笔者在做地产经纪前从事验房工作工作,看过的房子成千上万。在这里和大家分享一下我的知识。

加拿大的民宅则几乎都是木架结构,外墙材料主要有以下几种:塑料,砖, 石头,灰泥,合成灰泥,木头,复合纤维板,金属,复合板等等。从造价来看,基本上是外墙材料以塑料Vinyl最便宜,石头最贵。

建造外墙最重要的一点就是water management。水是房屋最大的敌人,保证房屋不被水损坏是外墙修建必须做到的。

建造外墙考虑的要点包括:

  • 如何避免雨雪侵入到外墙里;
  • 如果有水侵入进外墙,如何让水向下流出;
  • 如果夏天的炎热造成了大量的水汽,怎么样让水汽能够向外排掉;
  • 如何保证冬天的寒风不会进到屋子里。

那既然市场被这几种外墙材料占据,那必有它们存在的原因。下面就把常见几种外墙材料介绍一下:

1,砖墙(Brick)

由于天气的原因,相对于美国的房子多是Vinyl 面板制成的外墙,加拿大的房屋的外墙有更大的比例是用砖砌成的。砖墙的好处是外观整齐漂亮,颜色款式多,使用寿命长,低维护,而且保温隔热效果非常好。砖墙主要缺点就是造价成本稍高。在多伦多地区,我估计大概有一半的房屋是以砖作为外墙材料。

现代的砖墙都设计和安装了透气孔,英文名字是 weeping hole。weeping hole 一般设置在砖墙的最底部或者门窗框架的上部。这样由万一有难以避免的雨水侵入到墙体,也可以由于墙体里外的空气压力差的原理,让水汽可以从透气孔里散出。我在验房实践中经常发现这些透气孔被误以为是外墙的砖缝水泥脱落而被错误封死,希望大家引以为戒。当然一些建造在1990年以前的房屋外墙上并没有预留透气孔。

2,天然石头以及人造石头( Natural Stone & Cultured Stone)

石头是一种非常流行的外墙材料。石头外墙和砖外墙特点类似, 但是石头外墙的优点更加突出,那就是更加坚固耐用,漂亮豪华。但是由于石头外墙的造价远高于普通的砖墙,很少看到整栋房屋全部由石头做外墙。基本上都是在房屋外墙的前脸和两侧靠前的位置用石头建造,房子外墙的后部和侧面则用砖或者灰泥建造。

用于建造墙体的石头又分为天然和人造两种。天然石分为原块石头和切割石头片两种。除了非常古老的房屋可能由原块石头建造外墙,现代的房屋石头墙面绝大多数都是切割后的石头片或者人造石头建造而成。

原块石头的厚度一般是3寸到5寸,而切割石头片的厚度大概是1寸到2寸。原块石头由于重量和尺寸的原因,需要落在地基上做支撑,不能直接贴挂在外墙上。反之,切割石头片由于重量相对较轻,可以以机械方式固定或者用水泥粘结到外墙上。另外切割石头可以直接安装在原有的砖墙上,大大提升旧房子的外观。总之,天然石头一般用在价位比较高的房子墙体上。

天然石外墙

在加拿大常见的作为墙面的天然石主要有以下几种:燧石 Flint, 花岗岩 Granite, 石灰石 Limestone, 石灰华Travertine, 大理石 Marble, 砂岩 Sandstone, 石英岩 Quartzite.

为了环保和降低成本的考虑,厂家发明了人造石头。人造石头的英文名字很多,比如:faux stone, artificial stone, cultured stone, manufactured stone 等等。人造石头基本上是以水泥为主要材料用模具加工成型。其外形和颜色多种多样, 可以模仿很多种天然石头。人造石头是目前市场上的主流,就是说你所见到的很多石头外墙的房屋,实际上并不是用天然石头,而是用惟妙惟肖的人造石建造。为了加强效果,拐角处的人造石常常被模具做成 L 型,这样给人的感觉整个房子的石头非常厚实,效果更好。

人造石外墙
用于增加效果的拐角 L 型石头

3,传统灰泥,Traditional Stucco

所谓的灰泥墙面就是在外墙上涂灰泥做成的。常见的灰泥墙材料有软硬之分,软的价格便宜些,但是不耐受外力打击,使用寿命一般,维护成本大。

灰泥材料是由各种材料搅拌混合而成的,成分主要是灰泥,但是和清水混凝土的配方差别很大。较硬的灰泥水泥成分占比较高,所以很重,价格也偏高。这样配出来的是那种粘性很大的膏状材料,直接刷到钉在墙上的铁网就可以成型。传统灰泥而且可以用水泥刮刀作出各种特色的图案及花纹,配上好看的颜色和木边装饰,很有特色。

这种材料的缺点是日久天长墙体会发生龟裂,维护成本高,而且每隔几年就要刷漆维护。

4,Stucco EIFS

EIFS Stucco 或者 Synthetic Stucco 是改进形式的灰泥。 EIFS 的全称是 Exterior Insulation and Finish System, 直接翻译成中文就是外部保温和成型系统,比较生硬。什么是 EIFS?它与使用天然成分和金属网的传统灰泥不同,其外部保温和成型系统 (EIFS) 由多层结构叠加而成。最里面是底板,然后是聚苯乙烯泡沫板,再外面是玻璃纤维网和表面灰泥涂层。

Stucco EIFS 的优点也很多:

  • 由于在涂层里面加挂了聚苯乙烯泡沫保温板,这种墙体的节能性是所有材料里最好的。
  • 另外,相对于传统的Stucco,Stucco EIFS重量更轻,韧性更好,更耐受温度造成的墙体开裂。
  • 颜色和纹路款式很多选择, 房子外墙表面干净美观。

Stucco EIFS 的缺点也不少:安装复杂,建造成本高。另外,随着时间的推移,墙体颜色会不同程度的褪色,甚至会有可能产生裂纹。

这种灰泥外墙的设计原理是把外墙严密的包裹,防止雨水的侵蚀。但是,随着时间的推移,墙体的老化和外力因素可能会不可避免的造成墙体的开裂, 这基本是不可避免的。而且这种外墙系统并没有设计在万一进水后的解决方案。所以说这是一个天生缺陷的系统。墙体裂缝处被雨水侵蚀后渗入的水汽长期窝在木头墙体里不能排掉,这可能会导致木头结构的腐烂,甚至造成房子的严重结构隐患。老聂认为这种外墙材料更适合气候干燥的地区, 在加拿大这种气候条件下,这种外墙材料并不是好的选择。

为了解决 EIFS 这种致命渗水缺陷,生产厂家近几年改进了设计,发明了带排水槽的EIFS 系统。相对于普通的EIFS 系统,或又称为 face sealed EIFS, 这种改进后的EIFS 系统也称为 water managed EIFS。其原理就是用带排水沟槽的面板取代了传统的按照在墙体里面的平面板。这样由裂缝或门窗接缝等处侵入墙体的水可以顺排水沟槽排出。当然,在墙体的底部都要做仔细的导水处理,比如安装 flashing 等等,安装施工非常繁琐, 对施工工艺和细节要求很高。这不可避免的提高了造价。我验房10几年,很少见到有房屋安装这种带排水槽的EIFS外墙。

带排水槽的EIFS外墙

5,纤维水泥板(Fiber cement siding)

所谓的纤维水泥板墙(Fiber cement siding),就是房子的外墙用木板和水泥复合板覆盖,好看又耐用。纤维水泥板又可分为小块或长条等大小不一的形状。长条型的纤维水泥板即有水平也有竖直安装的。

纤维水泥板材料比Viny 结实耐用,价格也比砖墙,灰泥墙便宜,如果坏了一块板,完全可以只维修局部,节省费用,所以比较流行。

纤维水泥墙的缺点是安装稍微麻烦,而且每隔5-10年需要重新油漆,维护成本比较高。

另外值得注意的是,某些老房子的外墙看似纤维水泥,实际上是石棉瓦,石棉是已经被证明对人生命健康有严重影响的有毒物质。在买房过程中要请验房师仔细检验。

6,塑料乙烯板(Vinyl)

塑料乙烯板作为外墙材料的优势是价格便宜,种类繁多,维护简单,不用刷漆,很受大众老百姓的青睐。

因为该材料类似塑料片,本身有颜色,基本不用维护。如果损坏,局部更换就可以,但是更换完之后会有一定的色差。

Vinyl Siding 的几种安装形式

选用塑料乙烯板的最大优点是经济实惠,安装方便,有多种颜色可供选择。然而,由于其材质轻薄,乙烯板的耐用性不好,更容易受到恶劣天气,冰雹、外物的破坏。如果安装不当或者损害破损后没有及时修补,墙体容易进水而造成进一步的房屋结构损坏。另外,塑料乙烯板的墙体保温性是几种材料里偏低的。

为了增加塑料乙烯板的保温性能,近年来出现了嵌入保温板的复合式塑料乙烯板,也称为保温塑料乙烯板。随着能源价格的飙升和人们环保意识的增强, 这种材料一定会逐渐取代一定的普通塑料乙烯板市场份额。

7,沥青瓦片外墙 (Asphalt Shingles)

有的房子外墙也有用沥青瓦片作为外墙。这种房子大多比较老旧,而且基本上只是在房子的上半部分沿着屋顶顺势铺设沥青瓦片作为外墙覆盖。现在已经基本见不到开发商再用这种材料作为外墙材料。

沥青瓦片外墙的好处是造价低, 但是和屋顶瓦片一样, 沥青瓦片会随着时间而老化翘曲,甚至脱落。基本上每隔15-20年就要更换。

8,金属钣金外墙

金属钣金类似于乙烯板, 都可以作为外墙材料。用作外墙材料的金属钣金面板常用的有铝和铁两种。 相对来说,铁钣金的成本更高,安装难度大一些,但是铁钣金的强度和使用寿命更长。在加拿大的市场上, 铁板金外墙比铝钣金外墙更为常见。

类似于乙烯板,金属钣金外墙面板的安装方式也是多种多样,颜色款式繁多。房屋外墙的整体效果超过乙烯板材料。

相对于乙烯板,金属钣金的保温隔热性能更好,但是金属钣金的表面油漆涂层日久天长会剥落,需要定期维护。

9,木头外墙

木头作为外墙的历史是这几种材料里最悠久的。 由于天然的美感,木头外墙的房屋非常受特定人群的喜欢。常见的外墙材料有松木和雪松, 此外还有云杉,冷杉,红木和柏木。相对来说,雪松更受欢迎,因为雪松的防腐性能超过其他木头。 常用的雪松主要有白雪松、红雪松和阿拉斯加黄雪松。

木头外墙的主要缺点是房屋建造和维护成本比较大,木头需要经常的清洗和油漆,否则会严重影响使用寿命。另外木头外墙容易受白蚁的侵袭, 而且也更容易被啄木鸟破坏。另外一个显而易见的缺点是木头外墙防火性能最差。当然, 随着科技的进步,现在作为外墙的的木头都已经经过了防腐和耐火化学处理。

10,复合板外墙

复合板是近几十年逐渐兴起的一种新型外墙材料。复合板是由废木屑和树脂压缩和聚合而成的。复合板在生产过程中经过了化学处理,天然具有防火,防潮,防虫的特性。整体性能远超普通塑料塑料乙烯板。复合板外墙的正常使用寿命是30年以上,而普通塑料塑料乙烯板的基本寿命是15年-20年。当然,复合板外墙的造价也高于普通塑料塑料乙烯板外墙。

复合板的其他优点是颜色,纹路,款式和安装方式多种多样, 产品档次选择很多, 而且复合板外墙基本不需要维护。

原创文章,不经许可,不得转载。

作者简介:老聂2000年毕业于麦吉尔大学,是多伦多唯一持安大略注册验房师和职业工程师证书的地产经纪, 业绩top 1%。老聂看房相当于随时有验房师跟随,房屋买卖稳准狠,客户后顾无忧。

北美斜屋顶房屋的常见瓦片种类

当您需要更换斜屋顶的瓦片或者建造新屋时,弄清楚哪种类型的瓦片更适合您可能是个重要又头痛的事情。总的来说, 加拿大市场上大概有以下7 种不同类型的屋顶瓦片:

1,沥青瓦片

2,金属瓦片

3,木头瓦片

4,粘土瓦片

5,水泥瓦片

6,石头瓦片

7,合成材料瓦片

下面老聂为您稍微详细介绍一下:

1, 沥青瓦片

沥青瓦片是目前加拿大市场上最流行的屋顶材料,其主要成分是砂石颗粒,玻璃纤维和沥青。沥青瓦片最大特点是价格便宜,易于安装和维护,颜色选择也最多。总的说来,沥青瓦片是所有瓦片中性价比最高的选择。 

沥青瓦片又可按瓦片结构分为 3-tab 和 Architectural 两种。

3-tab Shingle 是沥青瓦片的最基本形式,其由单层沥青制成并切割成条状。因为3-tab 是沥青瓦片是由单条沥青制成的,所以其价格便宜。但是因为其重量较轻,抗风能力差,更容易卷曲变形和破损,因而寿命相对较短,抗风能力差,更容易在狂风暴雨中被掀飞。一般来说, 3-tab 瓦片的使用寿命大概为 10-15 年。

Architectural Shingle or Dimensional Shingle 瓦片也称为层叠瓦片,这是目前使用最广的沥青瓦片。Architectural 瓦片由两层或更多层的沥青瓦片压制而成。相对于3-tab瓦片,Architectural 瓦片更为厚重,立体感强,外观更为漂亮。 由于它们的多层结构,其更为结实耐用,抗风能力强。Architectural 瓦片的使用寿命大概为 15-20 年,但是价格只比3-tab 瓦片高大约20%,相对来说,Architectural 瓦片性价比更好。目前市场上销售和安装的沥青瓦片大约75%是Architectural 瓦片。

市场上还有一种特别的高档沥青瓦片 Luxury Shingle,其外观更为漂亮,质量也更好。其重量和价格约为普通 3-tab 瓦片的两倍。

2,金属瓦片

金属屋顶在过去几年中因其时尚的外观, 出色的耐用性,以及多种的颜色和设计的灵活性而越来越多的受到人们的青睐。

金属铝瓦片
不同材质的金属瓦片

金属瓦片主要有铝,薄铁,锌合金和铜几种材质。铝,薄铁和锌合金金属瓦片重量轻,易于安装。但是铜瓦片重量很重。

金属瓦片非常耐用,使用寿命很长。普通金属瓦片可以使用长达100年。金属瓦片的主要缺点是价格贵。铝,薄铁和锌合金金属瓦片的安装价格基本上3-tab 瓦片的3倍。铜瓦片的造价就更加昂贵,市场上不常见。

3,木头瓦片

顾名思义,木头瓦片是由木头制成的。木头瓦片因为具有独特的外观和特色,深受一些屋主的喜爱。

木头瓦片使用寿命是15-50年。这主要取决于木头瓦片所使用木材类型和质量,木材的前期防腐处理,安装工作的质量,以及屋顶的日常保养等等。木头瓦片的缺点是如果维护和安装不当,木头瓦片容易腐烂和发霉。

木头瓦片又可分为两种:Wood Shingle 和 Wood Shake。所谓Wood Shingle 就是木头被机器均匀切割成统一均匀的木头片,缺乏灵活性。Wood Shake 则是把木头块锯开或手工劈开成小片。Wood Shake 通常由雪松木制成。Wood Shake 铺设的屋顶比Wood Shingle 屋顶外观上更为质朴庄重。

同样, Wood Shake往往比Wood Shingle更贵。根据选用木材的质量不同,普通Wood Shingle的使用寿命一般是15-50年。Wood Shake的使用寿命一般是30-40年。

4,粘土瓦片

粘土瓦片顾名思义是由粘土烧制而成。其颜色通常为白色,黄色,橘色和棕色。粘土瓦片的密度主要取决与烧制的温度高低和时间长短。

粘土瓦片的屋顶给人一种特别的美感。缺点是其价格是普通沥青瓦片的2-3倍。

粘土瓦片的优点是耐用,环保,防腐和易于维护。但是其缺点是费用高,重量大,易碎,安装困难。并且对房顶的坡度有一定的要求,房顶不能过于平缓。

5,水泥瓦片

水泥瓦片是由水泥压制成型的。如果您喜欢粘土瓦片的外观和结实耐用,还想节约成本,那么水泥瓦片是不错的选择。

水泥瓦片的使用寿命大约是50年。其主要优点是耐用,防火,防腐和低维护。但是像粘土瓦片一样,水泥瓦片很重,对房顶的结构和坡度有特别的要求。另外,水泥瓦片的外观会随着时间的推移而褪色。

6,石头瓦片

石头瓦片是非常漂亮和昂贵的一种高档瓦片。石头瓦片是由天然变质岩石切割而成的。变质岩石天然是由很多层材料叠加形成的。一般切割特别选择在粘合比较弱的层间进行。尽管石头瓦片相对来说易于破碎和脱层,但是正确安装的石头屋顶可以使用大约50年左右。

石头瓦片安装比较复杂,需要把石头仔细粘合到屋顶上,其工序比较复杂。石头瓦片的安装造价很高,一般是普通沥青瓦片的5倍以上。

石头的材质,产地,以及成分不同等多种因素导致石头硬度也有不同。石头瓦片因此可以分成软石头和硬石头两种。硬石头瓦片更为坚固耐用,防火性也更好。软石头瓦片的使用寿命大概是5-125年,硬石头瓦片的寿命大概是150-200年。

7,合成材料瓦片

近年来,合成材料瓦片受到越来越多人的欢迎和追捧。合成材料瓦片是由橡胶,塑料,甚至旧的沥青瓦片粉末混合等可回收材料制成的。合成材料瓦片有仿金属瓦片,仿石头瓦片等等,款式千变万化。合成材料瓦片优点是外观漂亮,易于维护和修理,节能环保,相对天然的石头和木头瓦片,合成材料瓦片价格低很多。如果不做近距离观察,很难分辨出房顶铺设的是天然的还是合成材料的石头和木头瓦片,外观基本可以以假乱真。

加拿大居民卖美国的投资房,如何报增值税?

加拿大的税务居民卖一套在美国的房子,该如何给两国政府报税?

第一步:先交 15% 预留税 

一般来说,加拿大人卖一处美国的投资房,先预留总成交价的 15% 作为withholding tax。

大卫是加拿大的税务居民,2011年以30万美元在美国买了一套投资房,2018年以50万售出;

交接日这一天,买家律师扣 $500,000 x 15% = $75,000;

买家必须在20天内向 IRS 提交 Form 8288 – U.S. Withholding Tax Return for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, 并上缴$75,000;买家同时加附 Form 8288A, 这份表经 IRS 批准后由 IRS 发给大卫,大卫用来报税;

例外#1:售价小于30万美元的房子,并且买家或其家人打算自住的,可免除扣15%。 ”买家自住“ 指交接后的前2个12个月 (12个月+12个月)中, 每12个月必须有50%以上的时间居住,空置的天数不能计入;

例外#2: 售价在30万到100万美元之间的,并且买家或其家人打算自住,可只交 10% 的预留税;

例外#3:卖家在交接日之前提交 Form 8288-B 申请 withholding certificate。如 IRS能在交接日到来之前批复,买家根据 certificate 则可少扣或不扣预留税;若在交接日当天IRS尚未批复,买家依旧按15%或10%扣款。

第二步:报美国 1040NR

大卫是美国的 non-resident alien, 报 1040NR,根据美国税法,持有12个月以下的房子增值属于 ordinary income, 按个人正常收入爬税阶;持有12个月以上的房子增值属于 long term capital gains 增值税有3个区间: 0%、 15% 、或 20%。

  • 增值在 $0 到 $38,600 USD 之间的,税率为0%
  • 增值在 $38,601 到 $425,800 USD之间的,税率15%
  • 增值在 $425,801 USD 以上的,税率20%

在美国,全部增值计入收入;而在加拿大,增值的50%计入收入。房子在出租期间提取的折旧,作为 depreciation recapture 或 un-recaptured section 1250 gain 另有计算。

第一步交过的预留税 $75,000可作为 instalment payment credit 在1040NR上抵减。

(房价增值$200,000 – $38,600 ) x 15% = $24,210, 这是大卫给美国交的最终税款。

第三步:报加国 T1 General

大卫是加拿大税务居民,向加拿大申报全球收入。美国的增值收入也是全球收入的一部分,拿过来再报一遍(50%计入收入);

币种不同, 报税时先把美元按当年汇率转换成加币。

  • 2011年7月购入: 30万美金 = $300,000 x 0.9553 = $286,590 加元
  • 2018年7月卖出: 50万美金 = $500,000 x 1.3130 = $656,500 加元
  • 增值 = $656,500-  $286,590 = $369,910 加元

20万USD的增值折算成加币为37万的增值, 这是汇率造成的 foreign exchange gain。

大卫在加拿大收入高,个人已在最高税阶,为增值交 $369,910 x 50% x 53% = $98,000 CAD 的税。

第四步:使用 foreign tax credit 

大卫在美国已交税 $24,210美元,折合加元 $31,788,这作为 foreign tax credit 可冲抵加拿大的欠税,因此大卫给加拿大补交 $98,000 – $31,788 = $66,212。

文章转载自马云会计师

出租房收回自住怎样不交增值税?

之前这篇文章讨论了自住房改为出租房的情况下怎么利用加拿大税法(Income Tax Act)的45(2)合法避免增值税:

如果上面这篇文章的情况反过来,当房东把出租了几年的房子拿回来自住时,在大多数情况下,此时房子在过去出租的几年中已经有所增值,在用途转变的这一天又被税法视为按市价卖出再买回, 纳税人将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。

这个时候税法45(2)的“兄弟”45(3)就可能非常有价值:

这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之前的四年,即使屋主没有在该房屋居住,仍然可以把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件:

  1. 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost Allowance)抵税,
  2. 这个election必须和住房卖掉的那一年的个人税(T1)一起申报;如果没有一起申报,税务局在特定情况下也会接受延迟申报的election,但是可能会有罚款。

在税务规划时需要注意的是,每个家庭每年只能指定一个自住房。

举个例子,住在多伦多的小黄眼光很长远,他在2015年在渥太华花了50万加币买了一套投资房并且出租,在2015-2019年间小黄不光赚着房租,他的房子还涨到了80万。2019年小黄退休了又觉得多伦多人太多,于是他决定搬去渥太华并收回投资房自住。这个时候住房用途改变了(出租变自住),按照之前说的,税法规定这个转变视为小黄此时按80万市价卖出并立即以80万买回自己的房子。这时小黄有30万的资本增值(50万到80万)。

2022年时,小黄在渥太华的房子值到100万了,这时他准备把自己这套房子卖了,买一套新房。如果2022年卖房时不申报45(3) election,小黄的这套房屋在2022年相比2015年增值了50万(50万到100万),按照自住房免税的公式来算【(1+自住年数)/拥有年数*资本增值】【(1+3)/7*(100-50)】,小黄2022年要报21.43万的资本增值;其中的一半(10.71万)(taxable capital gain)要加入他的个人应税收入。如果小黄2022年申报了45(3) election,该房屋则在2015-2022年间全部视为自住房,无需交税。

纳税人需要小心地做出选择,因为要不要申报45(3) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。

转载自: FeiMa Chartered Professional Accountants 

自住房改为出租房如何避免增值税??

很多人买了第二套房或者短期去外地工作时,不会将现有的自住房卖掉,而是会选择把它出租出去。当有类似的住房用途转变的情况发生(自住转为出租)时,加拿大税法(Income Tax Act)规定该情况将被视为纳税人在用途转变的当天,按市价卖出并立即以市价购回该房产(deemed disposition and reacquire at fair market value)。在大多数情况下,此时房子在过去几年中已经有所增值,而当下又被视为按市价卖出, 纳税人(卖家)将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,自住房的资本增值是不用交税的(principal residence exemption),所以大多数情况下,这时还不需要交任何税。 主要的问题会出现在后面几年:假设几年过去了,房屋的主人每年赚着租金并依法报了租金收入,但当屋主最终决定把房屋卖掉或者搬回去时,发现自己的房屋在出租这几年继续增值。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。即使是原屋主搬回去住,也从税法角度上构成了另一次住房用途的转变,这样又造成了前文提过的按当天的市价卖出并立即以市价购回该房产。资本(房屋)增值了,所以也要交资本增值税这就是为什么加拿大税法的45(2) (Income Tax Act subsection 45(2)) 非常有价值:

这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之后的四年,即使屋主没有在该房屋继续居住,仍然可以继续把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件:
  1. 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost Allowance)抵税,这个election必须和住房用途转变的那一年的个人税(T1)一起申报;如果没有一起申报,税务局也会接受延迟申报的election,但是可能会有罚款。

举个例子,小王2015年在渥太华花了50万加币买了一套房自住,2019年时小王拿到了一个多伦多的工作,这个时候房屋价值70万。由于不确定要不要长期在多伦多生活,小王把渥太华的房子租了出去。 这个时候住房用途改变了(自住变出租),按照之前说的,税法规定这个转变视为小王此时按70万市价卖出并立即以70万买回自己的房子。这时小王有20万的资本增值(50万到70万),但因为该房产一直为自住房(principal residence),所以这20万并不用交税。

小王2019年到2022年一直在多伦多租房,并收着渥太华的房租。2022年小王觉得多伦多发展得很好,决定留下来。2022年时,小王在渥太华的房子值100万了,如果2019年不申报45(2) election,小王在2022年时房屋相比2019年增值了30万(70万到100万),这30 万的一半(15万)是要算为小王2022年个人应税收入的(taxable capital gain)。如果小王2019年申报了45(2) election,该房屋则在2019-2022四年间视为自住房,无需交税。

纳税人需要小心地做出选择,因为要不要申报45(2) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。

45(2)的使用限制

  1.  45(2) 只适用于全盘的 change in use 从自住变出租;  若房子从未发生用途改变,或只有部分发生用途改变目前是不能用election的。
  2. 一个家庭(包括夫妻和18岁以下的孩子)每年只能指定一处 principal residence, 大卫既然使用了45(2) 指定了该房从2011到2014为principal residence,就不能在同样的年份再指认另一套房。
  3. 45(2) 通常最多覆盖4年,但是,工作原因比如被雇主外派到其他地区工作的(40公里以外),几年后才回来继续住这套房,这种情况的可向CRA提出申请延长45(2)的覆盖期。
  4. 出租期间须正常申报租金收入。
  5. 不能提取房子上的折旧(capital cost allowance)。
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