Category Archives: 加拿大房屋买卖常识

加拿大居民卖美国的投资房,如何报增值税?

加拿大的税务居民卖一套在美国的房子,该如何给两国政府报税?

第一步:先交 15% 预留税 

一般来说,加拿大人卖一处美国的投资房,先预留总成交价的 15% 作为withholding tax。

大卫是加拿大的税务居民,2011年以30万美元在美国买了一套投资房,2018年以50万售出;

交接日这一天,买家律师扣 $500,000 x 15% = $75,000;

买家必须在20天内向 IRS 提交 Form 8288 – U.S. Withholding Tax Return for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, 并上缴$75,000;买家同时加附 Form 8288A, 这份表经 IRS 批准后由 IRS 发给大卫,大卫用来报税;

例外#1:售价小于30万美元的房子,并且买家或其家人打算自住的,可免除扣15%。 ”买家自住“ 指交接后的前2个12个月 (12个月+12个月)中, 每12个月必须有50%以上的时间居住,空置的天数不能计入;

例外#2: 售价在30万到100万美元之间的,并且买家或其家人打算自住,可只交 10% 的预留税;

例外#3:卖家在交接日之前提交 Form 8288-B 申请 withholding certificate。如 IRS能在交接日到来之前批复,买家根据 certificate 则可少扣或不扣预留税;若在交接日当天IRS尚未批复,买家依旧按15%或10%扣款。

第二步:报美国 1040NR

大卫是美国的 non-resident alien, 报 1040NR,根据美国税法,持有12个月以下的房子增值属于 ordinary income, 按个人正常收入爬税阶;持有12个月以上的房子增值属于 long term capital gains 增值税有3个区间: 0%、 15% 、或 20%。

  • 增值在 $0 到 $38,600 USD 之间的,税率为0%
  • 增值在 $38,601 到 $425,800 USD之间的,税率15%
  • 增值在 $425,801 USD 以上的,税率20%

在美国,全部增值计入收入;而在加拿大,增值的50%计入收入。房子在出租期间提取的折旧,作为 depreciation recapture 或 un-recaptured section 1250 gain 另有计算。

第一步交过的预留税 $75,000可作为 instalment payment credit 在1040NR上抵减。

(房价增值$200,000 – $38,600 ) x 15% = $24,210, 这是大卫给美国交的最终税款。

第三步:报加国 T1 General

大卫是加拿大税务居民,向加拿大申报全球收入。美国的增值收入也是全球收入的一部分,拿过来再报一遍(50%计入收入);

币种不同, 报税时先把美元按当年汇率转换成加币。

  • 2011年7月购入: 30万美金 = $300,000 x 0.9553 = $286,590 加元
  • 2018年7月卖出: 50万美金 = $500,000 x 1.3130 = $656,500 加元
  • 增值 = $656,500-  $286,590 = $369,910 加元

20万USD的增值折算成加币为37万的增值, 这是汇率造成的 foreign exchange gain。

大卫在加拿大收入高,个人已在最高税阶,为增值交 $369,910 x 50% x 53% = $98,000 CAD 的税。

第四步:使用 foreign tax credit 

大卫在美国已交税 $24,210美元,折合加元 $31,788,这作为 foreign tax credit 可冲抵加拿大的欠税,因此大卫给加拿大补交 $98,000 – $31,788 = $66,212。

文章转载自马云会计师

出租房收回自住怎样不交增值税?

之前这篇文章讨论了自住房改为出租房的情况下怎么利用加拿大税法(Income Tax Act)的45(2)合法避免增值税:

如果上面这篇文章的情况反过来,当房东把出租了几年的房子拿回来自住时,在大多数情况下,此时房子在过去出租的几年中已经有所增值,在用途转变的这一天又被税法视为按市价卖出再买回, 纳税人将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。

这个时候税法45(2)的“兄弟”45(3)就可能非常有价值:

这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之前的四年,即使屋主没有在该房屋居住,仍然可以把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件:

  1. 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost Allowance)抵税,
  2. 这个election必须和住房卖掉的那一年的个人税(T1)一起申报;如果没有一起申报,税务局在特定情况下也会接受延迟申报的election,但是可能会有罚款。

在税务规划时需要注意的是,每个家庭每年只能指定一个自住房。

举个例子,住在多伦多的小黄眼光很长远,他在2015年在渥太华花了50万加币买了一套投资房并且出租,在2015-2019年间小黄不光赚着房租,他的房子还涨到了80万。2019年小黄退休了又觉得多伦多人太多,于是他决定搬去渥太华并收回投资房自住。这个时候住房用途改变了(出租变自住),按照之前说的,税法规定这个转变视为小黄此时按80万市价卖出并立即以80万买回自己的房子。这时小黄有30万的资本增值(50万到80万)。

2022年时,小黄在渥太华的房子值到100万了,这时他准备把自己这套房子卖了,买一套新房。如果2022年卖房时不申报45(3) election,小黄的这套房屋在2022年相比2015年增值了50万(50万到100万),按照自住房免税的公式来算【(1+自住年数)/拥有年数*资本增值】【(1+3)/7*(100-50)】,小黄2022年要报21.43万的资本增值;其中的一半(10.71万)(taxable capital gain)要加入他的个人应税收入。如果小黄2022年申报了45(3) election,该房屋则在2015-2022年间全部视为自住房,无需交税。

纳税人需要小心地做出选择,因为要不要申报45(3) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。

转载自: FeiMa Chartered Professional Accountants 

安省出租房报税,哪些费用可以抵扣?

不少人除了购买自住房外,有余钱还会购买投资物业作出租用途。由于投资出租物业会给投资者带来较好的收益,不仅有房租收入,而且随着时间的增长,房屋的价值也逐步提高。但与自住房不同,出租物业会涉及较为复杂的税务问题。作为房东,大家最为关心的就是出租物业哪些费用可以抵扣。

那么有哪些支出可以用来抵减出租房收入呢?基本上,主要项目有:

1, 银行费和利息
只有贷款的【利息部分】才能抵扣,本金是不包括在内的。除了常见的房屋贷款,其他形式的借款比如 Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮 出租房的 (借款是以盈利为目的的),利息部分都可以抵。

另外,租客签约时通常要付首末两个月的房租,末月房租当年一直存在房东手中,直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客,这个利息也可在T776上抵扣。

2, 银行费 – bank charges

小王有了一笔钱想提前付清贷款,银行收了一笔 “penalty” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。比如:5年期的fix rate, 小王在第三年年初愿意支付银行一笔钱,用来降低 fix rate。这笔银行费要分摊在今年,每年和后年,每年分摊一部分。

3, Bank Loan Fee 申请贷款时银行的评估费,mortgage insurance mortgage finder’s fee,和贷款相关的律师费等,可以按照总金额20%每年的比例进行抵减。

问:小王加按(refinance)了出租房A,贷出20万元当首付购买了自住房B。小王可以用加按A房出来的这20万的利息递减A房的出租收入么?

:不能。小王refiance 出来的款项用来买了自住房,借钱没有来赚钱,没有盈利目的(no business intent),   所以这笔20万的利息不能抵减A房的租金。如果这20万用来装修A房,利息就可以抵减了。

4, 保险
出租房的房屋保险,房东保险 (Landlord Insurance),只有属于当年的 premium 可以抵扣。如果保险买一次但是覆盖两年的,注意只能抵当年的这部分保费,剩余的第二年再抵。

5, 广告费
房东招租在网站, 报刊, 杂志上登招租广告的广告费可以抵扣。

6, 物业管理费
Condo大楼的管理费 (condo fee);

  • 请物业管理公司或地产经纪代管;
  • 帮助寻找租客的托管费都可以在当年一次性抵扣。
  • 房子多的房东请全职工人管理出租房,付给工人的工资、CPP、EI、保险等费用也可以抵。

房东如若亲历亲为自己管理房子的则不能抵。

7, 办公用品
为操办租房业务而消耗的小件办公用品,如签文件(Lease)时的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉,邮票都可以用来抵减房租收入。

8, 地税
出租房的地税可以抵。

问:一套房子出租了3个月,能按照全年抵减地税么?

答:不能,You can only deduct property taxes that relate to the rental property for the period it was available for rent.

注意: 地税是 property tax, 不是 land transfer tax (土地转让税)。 地税是每年都要定期交给政府的,属于当期费用( current cost) 可以用来抵减房租收入; 而土地转让税是一次性的,只在买房交接时发生,因此归入购房成本( adjusted cost base),在计算卖房增值的时候才会用到,不能报税时用来抵减房租。

9, 房屋维修
修房子,通渠,换炉头,换马桶等而发生的人工费和材料费可以抵。

房东自己动手维修,只可抵材料费,房东自己的人工不能算。

10, 专业人士费(legal fee and accounting fee)
请律师撰写租约或者追讨房租而发生的律师费,以及请会计师记账,协助审计,报出租房税的费用都属于专业人士费,可以抵减房租。

注意:买卖房子而发生的律师费是不能用来抵减房租的,这两笔律师费要等到卖房时计算增值时再计。

租房的时候,通常地产公司会收取 1 个月 +HST 的 费用, 不要忘了计入

11,水电气费 Utility
水电气cable费由房东支付的,可以抵。

12, 车辆费/路费
通常,房东的车辆差旅费 ( travel) 是不能抵减房租的。税务稽查人员看到房东申报 travel 会引发心理和生理上的各种不适。遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东过多的申报差旅费。但是,只要您满足下面两种情况中的任何一种,也可以抵扣:

只有一套出租房的:出租房和房东自家必须在同一地区,并且房东要亲自动手做出租房的维护工作,车费是为了运载维修工具和材料而发生的。只有一套出租房的房东,为收租而产生的车费不能抵扣。

有两套以上出租房的:除了可以抵扣上面提到的,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东去监工而产生的差旅费(出租房和房东自家可以不在同一区域)。

注意:
① 车辆费的金额要尽可能合理、保守。
② 必须有行车记录(automobile log ), 记录每次出行的日期,目的, 和公里数。

14, 其他费用 – 园艺 landscaping

做园艺的费用只能在实际支付费用这一年抵扣 。

出租房用个人 还是公司持有, 哪个省税?

有人听说公司税率低,只有12%,问把出租房用公司持有是不是更省税?看得出,这些都不是好同学,毕竟在很久以前我就跟大家讨论过”投资房由个人持有、还是公司持有,哪个更省税“ 啊!基于此,我决定将这篇文章再发一遍,没看过的同学可以看,上一届已经看过的可以再看一遍,建议转发收藏……说不定明年还用得上呢。 用个人持有,还是用公司持有,哪个省税,就看个人和公司的税率孰高孰低。公司的税率,根据什么类型的收入,是积极营业收入 (active business income) 还是被动收入 (passive income) 

  • 靠卖产品或服务,积极干活赚的钱,叫 “积极收入”,它的最大特点是必须花时间和精力才能获得;靠投资 – 投入后会自动帮你生财,把钱悄悄地放入你口袋的,叫 “被动收入”, 也叫“投资收入” ,比如,买股票,可拿分红和增值;买房子,可收租金,将来卖房也有增值。
积极营业收入 加拿大人控股的私人公司 – Canadian controlled private corporation(CCPC)前50万的利润,税率 12.2%; 超过50万后,税率 26.5%。

大卫有一家餐馆,2020年的净利润为20万;用个人名义经营 (sole proprietorship),交税 7万;用公司经营(corporation),交税 2.4万;

可见,用公司经营好,省税。第一公司是CCPC,第二这是积极营业收入我们印象中的 “公司省税” 就是这么来的。

被动收入 包括房租、利息、版税、分红、和增值等,税率是 50.17%。公司持有一些房地产,若主要目的是收租,并且全年都少于6个全职雇员的,这叫 ”specified investment business“, 租金收入按 50.17%的高阶交税。A “specified investment business” includes any business with less than six full-time employees throughout the year and has the “principal purpose” of earning income from property or the leasing of property.法庭案例

Maki 成立了一家holding company用来持有并翻建房子 (buy – renovation – resell)。从2006到2016公司共持有过 11套房:
  • 109 Guelph Crescent – 2001 年由个人购入,个人居住到 2006年转到公司名下。2009年装修、出租,2016卖出;318 Avenue H South – 2006年购入,2008装修,正在挂牌出售;409 和429 Avenue C South – 分别于2006和2008年购入,一直出租至今;其余6套均于2008年公司名义购入并出租。2012年将其中一套重建;2013年全部上市,2套当年卖出,1套2015年卖出,1套2016年卖出。

Maki 的目标是持有房子,翻建后再卖。他陈述:自己是小开发商,资金不足无法一次性翻建所有房子,只好先将几个出租来维持生计。而且,卖掉的几套都是按 business income交的税,所以他认为房租符合”积极营业“收入,应该适用低税率。而法官认为,这几年公司的 “principal purpose”不是像普通builder那样翻建卖房,而是主要在挣租金。公司也没有雇佣5个以上的全职雇员,属于 specified investment business,因此房租必须用 50.17% 的高税率。只有公司保持全年雇佣5个以上全职雇员(full-time employee) 的,才可将被动收入转化为积极营业收入,这样就可用 12.2%的低税率了。短期看,用公司持有投资房,租金是被动收入交50.17%的高税。除非个人的税阶比 50.17% 还高,否则将投资房用公司持有,税上并不合适;如果算下来净租金是个亏损,放在个人名下的还可用亏损抵减其他形式的收入比如 T4 和自雇收入。而房子放在公司名下,亏损只能公司用,无法转给个人。可见, 当投资房的规模较小的时候,用个人持有比公司更好。长期看,用公司持有还是合适的。加拿大的税务体系一直奔着一个梦想 ” tax integration”,简而言之,就是希望一笔收入无论个人去挣还是通过公司去挣再发回到个人,最终的纳税应该是一样的。为了这个梦想,那些制定税法的家伙们做了巧妙的设计,其中一个环节就是引进了 RDTOH – Refundable Dividend Tax On Hand 这个概念。举个例子公司这一年有10万的被动收入,按50.17%,交税$50,170,心痛。但是,其中一部分已经被RDTOH (10万*30.67% = $30,670)悄悄记录下来了,年复一年,直到给股东发分红的时候(taxable dividend),公司就从RDTOH中拿回了退税。每发 $1 块钱的 taxable dividend, 公司层面可返回 38.33 分的退税;换句话说,每发 $2.61 的 taxable dividend,  公司层面可返回 $1 的退税。这两个说法其实是一个意思, 搞懂一句就行了。

这意味着若股东想把$30,670全拿回来,公司必须给他发够分红$80,016,($80,016*38.33% = $30,670), 股东得到分红再交个人税。

股东分红可以逐年慢慢分,不必一次性发那么多,通常等到个人退休了,税阶降低了再拿分红,交税就会一下子低很多。假设个人没有其他收入只有分红8万,个人税只交7千;如果分红为4万,那几乎不交什么个人税了。

所以,这50.17%的高税是个变相的预留税,先交了它,暂时存在CRA,等给股东个人分红时其中的30.67%还会返给公司。按这个比例公司为这10万块的被动收入实际交税只有 19.5%

可惜的是人生来目光短浅,只顾眼前。从远古时代人就与贫困和饥饿作斗争,到现在仍然没有消除饥饿。应对眼前、先填饱肚子是当务之急。这就使得我们轻易地先被 50.17%的高税吓退了,没机会了解后来的19.5%。有的人呢即使知道RDTOH也不愿先交50.17%,因为毕竟要等到分红这笔退税才能实现。

那为什么还是有人用公司持有物业呢,尤其大型商业 plaza 、办公楼、怎么没见个人持有?

大型投资物业用公司持有,更看重的是规避法律风险或者未来资产的传承。公司是个独立的法律实体,发生法律纠纷时独立担当,可有效地把风险和个人资产隔离开来。

做父母的想把一整栋办公楼转给子女,只要直接转让公司股份,根本不用一套一套过户,也避免了土地转让税。

声明:本文转载自多伦多马云会计事务所

空地买卖的HST问题

个人名下持有的空地(vacant land)大致可分为3类:

  • 自用地 – Personal use land
  • 农场用地 – Farmland
  • 商业用地 – Land in a business

买卖一块空地是否会涉及到 HST 取决于 land 本身的性质、以及卖家持有这块地时的用途

自用地

大多情况下一个人卖一块 personal use 的 vacant land 是不涉及HST的;将一块地分成两块,其中一块卖给亲人,也是不用收HST的;但若不卖给亲人,只是将一块地分成多块,分别卖出,则涉及HST。

农场用地

Farmland 的买卖大多情况下涉及HST, 但若农场主卖 farmland 给自己孩子,孩子拿来自用,这个交易则不收HST。

商业用地

个人卖一块曾经用来做生意或者正在用来做生意的土地十之八九会涉及到HST。加拿大地广人稀,都移民加拿大了,买地大都是为了建房。下面具体讲讲商业地产的买卖中可能会涉及到的HST问题。

个人购买一块空地(vacant land) 建房,交不交 HST?

商业行为大多情况涉及HST。开发商 “买地-建房-出售” 是一种商业行为,所以买地这一步是要交HST的。

既然是商业行为,那么和其他生意一样,开发商为买地而支付的HST可作为 input tax credit (ITC)申请回来。这样就导致了下面的这种情形:

  • 老王卖给老李一块空地用来建房,说好价格100万。交接时老王收100万+HST (13%) =113万 。这13万按说该由老王(卖家)交给CRA。
  • 老李建好了房子出售,购入空地时付的13万HST可申请ITC从税务局拿回来。
  • 这13万转了一圈儿,先由老李支付给老王,再由老王付给CRA,最后又从CRA退还给了老李。

为了免除兜一圈儿的麻烦,CRA规定,如买家在买地交接这一刻是HST registrant (有HST号),那么买地就不必支付HST了。买家进行self-assess, 在 Line 205 上填应交的HST ,同时申请相等金额的ITC,最后的 Net Tax 是零。

那么既然最终交税为零,能不能简单概括成“若买家有HST号买地就不涉及HST了”呢?   错!

上面说了,商业交易绝大多数情况下是有HST的。只是根据Excise Tax Act subsection 221(2) CRA免除了卖方收HST的责任而已,但交易依旧 HST taxable的。单读这一条很容易让人误以为这笔交易没有HST;所以,subsection 221(2) 一定要搭配着 subsection 228(4) 来理解。概况来说,如果购入的土地有50%以上用于商业,买家必须在购入时“self-assess“,再在同一张税表上申请ITC。

但是直接买 vacant land 的并不常见,多数小开发商采取 “买旧房-推倒-重建” 的模式。这种模式和直接 “买空地-再建房” 在税务上有什么不同么?有的。

首先,旧的民用住宅(residential resale) 属于HST exempt supply,意思就是购置二手房不交HST。正是因为买二手房不涉及HST,所以不少小开发商忽视了及时注册HST号。等到开始动工各种费用争先恐后地产生,如果没有注册,费用中付出去的HST就不能作为ITC申请回来,这会是相当大的一笔。所以,做旧房翻建的同学们一定要尽早申请HST号,建议开始买旧房这一刻就拿到。这样连买旧房时支付的律师费中的HST也可以申请回来呢。

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