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出租房收回自住怎样不交增值税?

之前这篇文章讨论了自住房改为出租房的情况下怎么利用加拿大税法(Income Tax Act)的45(2)合法避免增值税:

如果上面这篇文章的情况反过来,当房东把出租了几年的房子拿回来自住时,在大多数情况下,此时房子在过去出租的几年中已经有所增值,在用途转变的这一天又被税法视为按市价卖出再买回, 纳税人将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。

这个时候税法45(2)的“兄弟”45(3)就可能非常有价值:

这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之前的四年,即使屋主没有在该房屋居住,仍然可以把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件:

  1. 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost Allowance)抵税,
  2. 这个election必须和住房卖掉的那一年的个人税(T1)一起申报;如果没有一起申报,税务局在特定情况下也会接受延迟申报的election,但是可能会有罚款。

在税务规划时需要注意的是,每个家庭每年只能指定一个自住房。

举个例子,住在多伦多的小黄眼光很长远,他在2015年在渥太华花了50万加币买了一套投资房并且出租,在2015-2019年间小黄不光赚着房租,他的房子还涨到了80万。2019年小黄退休了又觉得多伦多人太多,于是他决定搬去渥太华并收回投资房自住。这个时候住房用途改变了(出租变自住),按照之前说的,税法规定这个转变视为小黄此时按80万市价卖出并立即以80万买回自己的房子。这时小黄有30万的资本增值(50万到80万)。

2022年时,小黄在渥太华的房子值到100万了,这时他准备把自己这套房子卖了,买一套新房。如果2022年卖房时不申报45(3) election,小黄的这套房屋在2022年相比2015年增值了50万(50万到100万),按照自住房免税的公式来算【(1+自住年数)/拥有年数*资本增值】【(1+3)/7*(100-50)】,小黄2022年要报21.43万的资本增值;其中的一半(10.71万)(taxable capital gain)要加入他的个人应税收入。如果小黄2022年申报了45(3) election,该房屋则在2015-2022年间全部视为自住房,无需交税。

纳税人需要小心地做出选择,因为要不要申报45(3) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。

转载自: FeiMa Chartered Professional Accountants 

自住房改为出租房如何避免增值税??

很多人买了第二套房或者短期去外地工作时,不会将现有的自住房卖掉,而是会选择把它出租出去。当有类似的住房用途转变的情况发生(自住转为出租)时,加拿大税法(Income Tax Act)规定该情况将被视为纳税人在用途转变的当天,按市价卖出并立即以市价购回该房产(deemed disposition and reacquire at fair market value)。在大多数情况下,此时房子在过去几年中已经有所增值,而当下又被视为按市价卖出, 纳税人(卖家)将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,自住房的资本增值是不用交税的(principal residence exemption),所以大多数情况下,这时还不需要交任何税。 主要的问题会出现在后面几年:假设几年过去了,房屋的主人每年赚着租金并依法报了租金收入,但当屋主最终决定把房屋卖掉或者搬回去时,发现自己的房屋在出租这几年继续增值。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。即使是原屋主搬回去住,也从税法角度上构成了另一次住房用途的转变,这样又造成了前文提过的按当天的市价卖出并立即以市价购回该房产。资本(房屋)增值了,所以也要交资本增值税这就是为什么加拿大税法的45(2) (Income Tax Act subsection 45(2)) 非常有价值:

这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之后的四年,即使屋主没有在该房屋继续居住,仍然可以继续把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件:
  1. 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost Allowance)抵税,这个election必须和住房用途转变的那一年的个人税(T1)一起申报;如果没有一起申报,税务局也会接受延迟申报的election,但是可能会有罚款。

举个例子,小王2015年在渥太华花了50万加币买了一套房自住,2019年时小王拿到了一个多伦多的工作,这个时候房屋价值70万。由于不确定要不要长期在多伦多生活,小王把渥太华的房子租了出去。 这个时候住房用途改变了(自住变出租),按照之前说的,税法规定这个转变视为小王此时按70万市价卖出并立即以70万买回自己的房子。这时小王有20万的资本增值(50万到70万),但因为该房产一直为自住房(principal residence),所以这20万并不用交税。

小王2019年到2022年一直在多伦多租房,并收着渥太华的房租。2022年小王觉得多伦多发展得很好,决定留下来。2022年时,小王在渥太华的房子值100万了,如果2019年不申报45(2) election,小王在2022年时房屋相比2019年增值了30万(70万到100万),这30 万的一半(15万)是要算为小王2022年个人应税收入的(taxable capital gain)。如果小王2019年申报了45(2) election,该房屋则在2019-2022四年间视为自住房,无需交税。

纳税人需要小心地做出选择,因为要不要申报45(2) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。

45(2)的使用限制

  1.  45(2) 只适用于全盘的 change in use 从自住变出租;  若房子从未发生用途改变,或只有部分发生用途改变目前是不能用election的。
  2. 一个家庭(包括夫妻和18岁以下的孩子)每年只能指定一处 principal residence, 大卫既然使用了45(2) 指定了该房从2011到2014为principal residence,就不能在同样的年份再指认另一套房。
  3. 45(2) 通常最多覆盖4年,但是,工作原因比如被雇主外派到其他地区工作的(40公里以外),几年后才回来继续住这套房,这种情况的可向CRA提出申请延长45(2)的覆盖期。
  4. 出租期间须正常申报租金收入。
  5. 不能提取房子上的折旧(capital cost allowance)。

多伦多私校走马观花之十二,Upper Canada College, Toronto

Upper Canada College, Toronto

学校类型:男子学校,走读/寄宿
招生范围:学前班-12年级
每年学费 (2020年):
走读生:
SK-Year 5:$34,135
Year 6-10:$34,885
Year 11-12:$37,135
住校生:
Year 8-10:$61,085 我(本国学生), $64,585 (外国学生)
Year 11-12:$63,335 (本国学生)$66,835 (外国学生)

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Upper Canada College(缩写为UCC)是加拿大著名的私立男校,号称加拿大第一的私立学校。1829年由当时Upper Canada副总督Sir John Colborne发起建立,Sir John Colborne参加过大革命和拿破仑战争。UCC是安省内的第一个中学,当时创校目的是为了给刚创建的King’s College(即后来的多伦多大学)提供生源。该校与英国的几所学校关系良好,直到今天还一直与皇室保持着联系,Philip王子至今仍担任该校校监。

学校坐落在多伦多市中心著名豪宅森林山区(FOREST HILL),面积相当大,占地17公顷,使AVENUE ROAD不得不在它旁边拐了个大弯。该校也是森林山的地标之一。UCC提供IB课程,毕业学生可以得到安省的毕业证和International Baccalaureate(IB)文凭。学校拥有超一流的师资、教学设备及各项设施,旨在将学生培养成为最优秀的人才。

UCC在加拿大极富盛名,在很多人的印象中它是一所贵族学校,很有钱的孩子才读得起。但不得不承认,只要是进去了,出来的绝对是“好孩子”,彬彬有礼和富有上进心的人才。

UCC的校友包括6位省督、3位总理、7位大法官、4位多伦多市长、24位罗得学者、13位加拿大皇家研究会委员,还有十位奥运会奖牌获得者。

毕业生很多进入名校如美国常春藤大学和哈佛大学等,其中著名毕业生代表有自由党前总理JOHN TURNER 、ROGERS CABLE总裁TED ROGERS、伊顿中心总裁JOHN CRAIG EATON、前联邦财政部长DONALD L.MACDONALD、前多伦多市长兼著名作家ALLAN LAMPORT、《麦克琳》杂志前总编辑兼著名作家PETER NEWMAN、欧美亚基金投资公司首席行政总监GORDON CHEESBROUGH。

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学校招收幼儿园到高中的学生(6~18岁男孩),该校以文科专业著名,崇尚艺术和体育,重视艺术熏陶,在学业上比一般公立学校有更严格的要求,并十分注意培养男孩子们的创造力。师生比例1:11,华人学生比例约占25%。

该校提供奖学金和助学金计划,现在每年有5百万加币的额度提供给需要帮助又符合条件的学生。这样,经济条件不太好,但学业突出或有一技之长的孩子也有机会入读。该“富人子弟”学校对校友的子弟入学给予了方便。除学费外,家长还要负担校服费。学校还常组织学生出游或观看体育比赛,此外私立学校暑假的活动特别多,诸如野营、欧洲游、高尔夫学习班等等,孩子们要参与的话,家长就要承担费用。

目前,多伦多的私立学校正在为每个学生装备一台手提电脑,学生上下课都要带着电脑,学生从网上交作业,老师从网上批改作业。电脑费用也要由家长来承担,而且学校还规定手提电脑必须每三年一更新。

这样昂贵的教育换来的是百分之百的大学入学率和百分之百的“好孩子”。只要进了这些私立学校,出来的都是好学、严肃、有追求、有理想、有知识的孩子。由于有了这样一种保证,很多华人家长都努力工作,力求能供孩子上私立学校。

作者简介:地产老聂 Nathan Nie
McGill 麦吉尔大学工程硕士,安大略省注册验房师 (RHI),安省职业工程师 (P.Eng)
地产公司最高奖-主席大奖, 业绩Top 2%
手机:416-617-5188
电邮:xichun.nie@gmail.com
微信:nie6175188

多伦多私校走马观花之十一,University of Toronto Schools, Toronto

University of Toronto Schools, Toronto

学校类型:男女混校,走读/寄宿
招生范围:5-12年级
每年学费 (2020年): $26,960

UTS

University of Toronto Schools, 简称 UTS, 多伦多大学 附中原来是一间公校,后来变身为私校,这间私校同时也是安大略省唯一的一间大学附中。多伦多大学附中建立于1910年,是由当时的安省政府和多伦多大学联合创办,属于多伦多大学教育学院的组成部分,专门供教育专业的学生教学实习。由于学校经费是由多伦多大学和安省政府共同提供,所以在1993年以前,多伦多大学附中一直是公立中学。

UTS2

UTS 的变身始于1993年4月,当时新当选的新民主党政府宣布终止对UTS的财政拨款。从此以后,该校调整为附属于多伦多大学但独立运作的私立中学,当然,UTS学生仍然可以使用包括图书馆在内的多伦多大学各项设施。改制后的UTS自筹资金、自负盈亏。资金来源主要靠学费、基金投资收益和社会捐赠。

虽然是自负盈亏,但学校的招生标准并不考量学生家长的经济能力。学校常常为成绩优秀的学生,提供优厚的助学金,提供的面很广。由于助学金的来源主要是学校的投资理财收益,因此,每年资助的金额也有所不同,一般在7、8千元左右。相对于每年2万元左右的学费,这笔助学金的金额比例可以说是相当大。另外,还有奖学金。多伦多大学附中每年也会颁发八十多个奖学金,表扬课业成绩突出和课外活动积极的各个年级学生。学校也会挑选每年入学成绩最优秀的十名男生和十名女生参加John and Margaret Withrow Entrance Scholarships 入学奖学金。最终获奖的两男两女将获得$2,500的奖学金。

UTS 位于多伦多市中心多伦多大学圣乔治校园内,招收7-12年级学生。学校为男女合校的走读学校(不提供住宿)。在2007年之后,学校的招生方式做了些调整,现在,所有报名的学生,均需提供SSAT成绩单(Secondary School Admission Test),初步合格的学生,将被许可参加学校主办的一小时书面考试(包含写作和数学两部分)和二十分钟左右的面试。

UTS 每年主要招收七年级新生,名额约90个左右,通常有超过1500多人报考。九至十年级的名额一般每年只有4-10个(视退学数量而定),但通常有200多名学生报考,所以被录取的难度非常大。新生中有65%来自各公立学校,35% 来自各私立学校。

UTS 身兼公校和私校的特点和优势,又背靠多伦多大学的设施辅助,加上师资力量雄厚,所以教学质量很高,学校以严格的招生程序及学术标准被北美教育界称赞。

UTS 的课程设置和深度相对一般的公立学校或私校更深一些,很多一般学校在十一年级才有的课程,UTS在十年级就有安排。另外,UTS也提供IB课程。UTS的毕业生,将获得安省高中毕业文凭和UTS毕业文凭,后者显示该毕业生完成了一些特别的课程,譬如拉丁文和罗马史课程。UTS的毕业生几乎全部进入美加的名牌大学就读,其中约三分之一进入多伦多大学、麦吉尔大学、皇后大学、滑铁卢大学等名校,也有大比例的学生被美国常春藤名校和美国、欧洲一流大学录取。该校对全大多伦多地区招收学生,报考学生必须有公民或移民身份。报名截止日期通常是前一年的12月1号。

UTS 的毕业生在社会各领域均有优异的成就,培养了许多成功人士。譬如TD Trust CEO、Chairman of Bank of Nova Scotia、McMaster 大学校长、前驻阿富汗大使、前安省总督、前BC省总督、前安省保守党领袖John Tory,还有24位罗德学者奖获得者(Rhodes Scholars)和两名诺贝尔奖获得者(John C. Polanyi,1986年诺贝尔化学奖;A Michael Spence,2001 年经济学奖)。
在UTS,学生俱乐部由学生自己组织和运营,俱乐部活动由学生自己发起,包括:棋艺俱乐部、公众演讲俱乐部、社区服务和拓展、宣传俱乐部、电脑帮助俱乐部、顶峰团队、古典文学协会、科学俱乐部、南安大略模拟组合(SOMA)、舞蹈委员会等。在音乐方面有乐队、合唱、管弦乐队;另外还有UTV-视频和网络广播制作、学生拓展项目、Wanakita户外教育项目等。

作者简介:地产老聂 Nathan Nie
McGill 麦吉尔大学工程硕士,安大略省注册验房师 (RHI),安省职业工程师 (P.Eng)
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多伦多私校走马观花之十,Trinity College School, Port Hope

Trinity College School, Port Hope

学校类型:男女混校,走读/寄宿
招生范围:5-12年级
每年学费 (2020年):
Grades 5-6:$26,780
Grades 7-8:$28,340
Grades 9-12:$37,440

trinity

Trinity College School 圣三一学院建于1865年,是一所男女同校中学,可以寄宿亦可走读,提供5-12年级教育。学校占地100英亩,位于加拿大安大略省Port Hope, 霍普港,距离多伦多市大约一小时车程。学校教学质量优良,98%的大学入学率,现有在校生590人。

Trinity College School提供在校学生完备的设施,包括曲棍球场、壁球场、天文台、电子显微镜、覆盖全校的无线Internet,足球场、游泳池、两个体育馆,网球场等。图书馆藏书超过30000册。

圣三一学校是由美国大学理事会选中的,十所颁发AP Capstone文凭的加拿大高中之一。自1993年开始,圣三一学院开设大学先选课(AP课程),目前一共开设21门AP课程。圣三一学院鼓励9-10年级的学生在各个学科全面发展,在11-12年级,AP课程计划则帮助学生侧重发展批判性思维、合作解决问题的能力和跨学科的研究能力。12-20人的班级规模,确保学生和老师建立积极的关系,并使每个学生得到足够的个性化的指导。2015年的毕业生中,41%的学生获得了奖学金,总金额达到82.7万加元。

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学生在圣三一学院有充分的参与体育运动的机会!圣三一鼓励每个学生在三个学期中都积极参加运动,在运动中培养坚韧不拔的性格、强健的体魄和锻炼身体的习惯。在圣三一学院,有52支运动队,19种对抗性的运动可以选择。

此外,圣三一学院在艺术、社区服务等方面,为学生提供大量的机会,每个圣三一的学生都会在一个充满活力的,有启发性的,全面的教育环境中健康成长。

100英亩的校园视野开阔,各项设施齐备,多个运动场为不同运动项目提供场地,学院还拥有室内游泳池,排练厅、剧场,体育中心等一应俱全。
针对国际留学生,圣三一学院提供ESL课程,为非英语国家的学生提供额外的英语课时和针对英语水平测试的补课。

作者简介:地产老聂 Nathan Nie
McGill 麦吉尔大学工程硕士,安大略省注册验房师 (RHI),安省职业工程师 (P.Eng)
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