• 老聂房屋保养系列,加湿器滤网的更换

    加拿大大多数的房子都装配有中央加湿器。但是绝大多数的屋主只知道锅炉的过滤网需要定期更换,并不了解加湿器里面也有一个过滤网需要定期清洁或更换。

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  • 如何快速鉴别地下室墙面漏水

    地下室漏水恐怕是很多购房者和业主都非常关心的问题。一方面是这个问题发生的频率相对较高,更重要的是其对房子的结构和居住环境影响较大,而且维修成本一般较高。本人作为有多年验房经验的安省注册验房师,向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

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  • Epoxy 还是 Polyurethane? 两种高压胶水地基补漏方案之优劣

    在我们日常生活中,大多数用户没有对地基裂缝处进行结构加固的考虑,聚氨酯 (Polyurethane)已经足够。如果需要对正在漏水的地基做紧急修补,聚氨酯将是不二的选择。最后,如果要对失效的原有修补进行二次修补,也建议用聚氨酯注射修补效果更好。但是如果房子年底久远,地基年久失修,裂缝处破损严重,有加固的考虑,那么环氧树脂(Epoxy )将更适合您。

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  • 阁楼里的霉菌如何清除

    阁楼霉菌是验房过程中经常发现的问题。阁楼霉菌和地下室漏水一起,被统称为房产交易里的两大杀手。原因很简单,这两个问题对房屋居住环境影响大,修复处理成本高。

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  • 记得定期更换马桶盖

    上期讲了马桶漏水的鉴别方法。如果在您在检查当中的确发现了马桶漏水,概率上讲上,这漏水也不可能是刚刚发生的,不知道有多少的金钱已经这样被浪费了。但是无论如何,这样总比稀里糊涂的继续让金钱被水冲走好吧。俗话说:亡羊补牢,为时不晚, 这也算是不幸中的万幸。

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  • 一个容易被忽视的地基渗水来源,成型拉杆工艺孔

    一般人都知道,房屋地基渗水的来源是墙面上的裂缝,但是很少有人知道,除此之外还有一个经常被大家所忽视的,或不了解的漏水点,那就是地基成型拉杆工艺孔。

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  • 地下室漏水了!外墙修补, 还是内墙修补?

    在我的实际验房过程中,经常会发现地下室墙面漏水的问题。我的客户经常要问的就是,这个修补要多少费用?我的回答是,那要看你从外面修补还是在里面修补,这两种修补的方式完全不同,费用自然有差异。那么这两种修补方法究竟有什么区别呢?那一个方法好一些呢?哪一个更适合我呢?下面我就简单介绍一下。

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  • 浅谈地下室漏水的几个来源

    地下室漏水是绝大多数购房者和房主最关心的房屋问题之一。作者根据多年的验房师实践经验和专业知识。为大家归纳整理了地下室漏水的几个主要来源, 与大家共同分享,探讨。

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  • 您的房子有石棉吗?

    说起石棉,我相信很多朋友都不陌生,很多人都或多或少的了解一些。但是,石棉和我们的居住的房屋究竟有什么联系,我的房子可能有石棉吗?石棉对我们的生活和健康有何影响,这是很多人都会疑惑的问题。

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  • 如何快速鉴别地下室墙面漏水

    地下室漏水恐怕是很多购房者和业主都非常关心的问题。一方面是这个问题发生的频率相对较高,更重要的是其对房子的结构和居住环境影响较大,而且维修成本一般较高。本人作为有多年验房经验的安省注册验房师,向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

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加拿大房屋买卖常识

加拿大居民卖美国的投资房,如何报增值税?

加拿大的税务居民卖一套在美国的房子,该如何给两国政府报税? 第一步:先交 15% 预留税  一般来说,加拿大人卖一处美国的投资房,先预留总成交价的 15% 作为withholding tax。 大卫是加拿大的税务居民,2011年以30万美元在美国买了一套投资房,2018年以50万售出; 交接日这一天,买家律师扣 $500,000 x 15% = $75,000; 买家必须在20天内向 IRS 提交 Form 8288 – U.S. Withholding Tax Return for Dispositions

出租房收回自住怎样不交增值税?

之前这篇文章讨论了自住房改为出租房的情况下怎么利用加拿大税法(Income Tax Act)的45(2)合法避免增值税: 如果上面这篇文章的情况反过来,当房东把出租了几年的房子拿回来自住时,在大多数情况下,此时房子在过去出租的几年中已经有所增值,在用途转变的这一天又被税法视为按市价卖出再买回, 纳税人将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。 这个时候税法45(2)的“兄弟”45(3)就可能非常有价值: 这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之前的四年,即使屋主没有在该房屋居住,仍然可以把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件: 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost Allowance)抵税, 这个election必须和住房卖掉的那一年的个人税(T1)一起申报;如果没有一起申报,税务局在特定情况下也会接受延迟申报的election,但是可能会有罚款。 在税务规划时需要注意的是,每个家庭每年只能指定一个自住房。 举个例子,住在多伦多的小黄眼光很长远,他在2015年在渥太华花了50万加币买了一套投资房并且出租,在2015-2019年间小黄不光赚着房租,他的房子还涨到了80万。2019年小黄退休了又觉得多伦多人太多,于是他决定搬去渥太华并收回投资房自住。这个时候住房用途改变了(出租变自住),按照之前说的,税法规定这个转变视为小黄此时按80万市价卖出并立即以80万买回自己的房子。这时小黄有30万的资本增值(50万到80万)。 2022年时,小黄在渥太华的房子值到100万了,这时他准备把自己这套房子卖了,买一套新房。如果2022年卖房时不申报45(3) election,小黄的这套房屋在2022年相比2015年增值了50万(50万到100万),按照自住房免税的公式来算【(1+自住年数)/拥有年数*资本增值】【(1+3)/7*(100-50)】,小黄2022年要报21.43万的资本增值;其中的一半(10.71万)(taxable capital gain)要加入他的个人应税收入。如果小黄2022年申报了45(3) election,该房屋则在2015-2022年间全部视为自住房,无需交税。 纳税人需要小心地做出选择,因为要不要申报45(3) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。 转载自: FeiMa Chartered Professional

安省出租房报税,哪些费用可以抵扣?

不少人除了购买自住房外,有余钱还会购买投资物业作出租用途。由于投资出租物业会给投资者带来较好的收益,不仅有房租收入,而且随着时间的增长,房屋的价值也逐步提高。但与自住房不同,出租物业会涉及较为复杂的税务问题。作为房东,大家最为关心的就是出租物业哪些费用可以抵扣。 那么有哪些支出可以用来抵减出租房收入呢?基本上,主要项目有: 1, 银行费和利息只有贷款的【利息部分】才能抵扣,本金是不包括在内的。除了常见的房屋贷款,其他形式的借款比如 Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮 出租房的 (借款是以盈利为目的的),利息部分都可以抵。 另外,租客签约时通常要付首末两个月的房租,末月房租当年一直存在房东手中,直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客,这个利息也可在T776上抵扣。 2, 银行费 – bank charges 小王有了一笔钱想提前付清贷款,银行收了一笔 “penalty” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。比如:5年期的fix rate, 小王在第三年年初愿意支付银行一笔钱,用来降低 fix

出租房用个人 还是公司持有, 哪个省税?

有人听说公司税率低,只有12%,问把出租房用公司持有是不是更省税?看得出,这些都不是好同学,毕竟在很久以前我就跟大家讨论过”投资房由个人持有、还是公司持有,哪个更省税“ 啊!基于此,我决定将这篇文章再发一遍,没看过的同学可以看,上一届已经看过的可以再看一遍,建议转发收藏……说不定明年还用得上呢。 用个人持有,还是用公司持有,哪个省税,就看个人和公司的税率孰高孰低。公司的税率,根据什么类型的收入,是积极营业收入 (active business income) 还是被动收入 (passive income)  靠卖产品或服务,积极干活赚的钱,叫 “积极收入”,它的最大特点是必须花时间和精力才能获得;靠投资 – 投入后会自动帮你生财,把钱悄悄地放入你口袋的,叫 “被动收入”, 也叫“投资收入” ,比如,买股票,可拿分红和增值;买房子,可收租金,将来卖房也有增值。 积极营业收入 加拿大人控股的私人公司 – Canadian controlled private corporation(CCPC)前50万的利润,税率 12.2%; 超过50万后,税率 26.5%。 大卫有一家餐馆,2020年的净利润为20万;用个人名义经营 (sole proprietorship),交税 7万;用公司经营(corporation),交税 2.4万; 可见,用公司经营好,省税。第一公司是CCPC,第二这是积极营业收入。我们印象中的

空地买卖的HST问题

个人名下持有的空地(vacant land)大致可分为3类: 自用地 – Personal use land 农场用地 – Farmland 商业用地 – Land in a business 买卖一块空地是否会涉及到 HST 取决于 land 本身的性质、以及卖家持有这块地时的用途。 自用地 大多情况下一个人卖一块 personal use 的

新房的GST/HST Rebate 问题 

GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。在安省,新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。通常,开发商在买卖合同中注明:房屋售价包含GST/HST (注释:HST = GST + PST)。 一般来说,对自住用途的买家,在安省买房的HST Rebate(退税)的金额,在买房的时候,开发商已经把这一块算进去了。买房合同上的价格,就是最终买家需要付的价格,既不增也不减。 对投资客来说,律师在帮你过户的时候,会把HST Rebate(退税)的金额算好告诉你,你把这个钱交给开发商,然后再去找政府要回来。过程有点麻烦,但就是这个流程。 GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。 在安省,新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是,开发商不会让买家额外再交这个房价13%的税。 通常,开发商在买卖合同中注明:房屋售价包含GST/HST (注释:HST = GST + PST),但是这种包含是有条件的。 买楼花主要有三种目的或用途:自住,出租,转让 1. 自住 买楼花与建筑商签合同(Purchase and

最新房屋保养文章

如何快速鉴别地下室墙面漏水

地下室漏水恐怕是很多购房者和业主都非常关心的问题。一方面是这个问题发生的频率相对较高,更重要的是其对房子的结构和居住环境影响较大,而且维修成本一般较高。本人作为有多年验房经验的安省注册验房师,向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

Epoxy 还是 Polyurethane? 两种高压胶水地基补漏方案之优劣

在我们日常生活中,大多数用户没有对地基裂缝处进行结构加固的考虑,聚氨酯 (Polyurethane)已经足够。如果需要对正在漏水的地基做紧急修补,聚氨酯将是不二的选择。最后,如果要对失效的原有修补进行二次修补,也建议用聚氨酯注射修补效果更好。但是如果房子年底久远,地基年久失修,裂缝处破损严重,有加固的考虑,那么环氧树脂(Epoxy )将更适合您。

记得定期更换马桶盖

上期讲了马桶漏水的鉴别方法。如果在您在检查当中的确发现了马桶漏水,概率上讲上,这漏水也不可能是刚刚发生的,不知道有多少的金钱已经这样被浪费了。但是无论如何,这样总比稀里糊涂的继续让金钱被水冲走好吧。俗话说:亡羊补牢,为时不晚, 这也算是不幸中的万幸。

如假包换的假地下水位 (False Water Table)

大家也许都知道,有些人家的地下室一年四季总是很潮,空气里弥漫着一股霉味。但是仔细检查却没有发现地基墙面有渗水发生。这是为什么呢?这也许和假地下水位有关。我相信对大多数人来说,假地下水位是个陌生的词汇。如何不巧您的房子恰巧有这个问题,那它确实可能给作为房主的您带来无穷的困扰。

对伦多顶级私校介绍

出租房收回自住怎样不交增值税?

之前这篇文章讨论了自住房改为出租房的情况下怎么利用加拿大税法(Income Tax Act)的45(2)合法避免增值税: 如果上面这篇文章的情况反过来,当房东把出租了几年的房子拿回来自住时,在大多数情况下,此时房子在过去出租的几年中已经有所增值,在用途转变的这一天又被税法视为按市价卖出再买回, 纳税人将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。 这个时候税法45(2)的“兄弟”45(3)就可能非常有价值: 这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之前的四年,即使屋主没有在该房屋居住,仍然可以把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件: 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost Allowance)抵税, 这个election必须和住房卖掉的那一年的个人税(T1)一起申报;如果没有一起申报,税务局在特定情况下也会接受延迟申报的election,但是可能会有罚款。 在税务规划时需要注意的是,每个家庭每年只能指定一个自住房。 举个例子,住在多伦多的小黄眼光很长远,他在2015年在渥太华花了50万加币买了一套投资房并且出租,在2015-2019年间小黄不光赚着房租,他的房子还涨到了80万。2019年小黄退休了又觉得多伦多人太多,于是他决定搬去渥太华并收回投资房自住。这个时候住房用途改变了(出租变自住),按照之前说的,税法规定这个转变视为小黄此时按80万市价卖出并立即以80万买回自己的房子。这时小黄有30万的资本增值(50万到80万)。 2022年时,小黄在渥太华的房子值到100万了,这时他准备把自己这套房子卖了,买一套新房。如果2022年卖房时不申报45(3) election,小黄的这套房屋在2022年相比2015年增值了50万(50万到100万),按照自住房免税的公式来算【(1+自住年数)/拥有年数*资本增值】【(1+3)/7*(100-50)】,小黄2022年要报21.43万的资本增值;其中的一半(10.71万)(taxable capital gain)要加入他的个人应税收入。如果小黄2022年申报了45(3) election,该房屋则在2015-2022年间全部视为自住房,无需交税。 纳税人需要小心地做出选择,因为要不要申报45(3) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。 转载自: FeiMa Chartered Professional

自住房改为出租房如何避免增值税??

很多人买了第二套房或者短期去外地工作时,不会将现有的自住房卖掉,而是会选择把它出租出去。当有类似的住房用途转变的情况发生(自住转为出租)时,加拿大税法(Income Tax Act)规定该情况将被视为纳税人在用途转变的当天,按市价卖出并立即以市价购回该房产(deemed disposition and reacquire at fair market value)。在大多数情况下,此时房子在过去几年中已经有所增值,而当下又被视为按市价卖出, 纳税人(卖家)将会有一个资本增值(capital gain)。按照规定,自住房的资本增值是不用交税的(principal residence exemption),所以大多数情况下,这时还不需要交任何税。 主要的问题会出现在后面几年:假设几年过去了,房屋的主人每年赚着租金并依法报了租金收入,但当屋主最终决定把房屋卖掉或者搬回去时,发现自己的房屋在出租这几年继续增值。按照规定,非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。即使是原屋主搬回去住,也从税法角度上构成了另一次住房用途的转变,这样又造成了前文提过的按当天的市价卖出并立即以市价购回该房产。资本(房屋)增值了,所以也要交资本增值税。 这就是为什么加拿大税法的45(2) (Income Tax Act subsection 45(2)) 非常有价值: 这个条款可以让纳税人申报一个election,在用途转变之后的四年,即使屋主没有在该房屋继续居住,仍然可以继续把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效,必须满足以下两个条件: 出租的时候房子不能使用折旧(Capital Cost

多伦多私校走马观花之十一,University of Toronto Schools, Toronto

University of Toronto Schools, Toronto 学校类型:男女混校,走读/寄宿 招生范围:5-12年级 每年学费 (2020年): $26,960 University of Toronto Schools, 简称 UTS, 多伦多大学 附中原来是一间公校,后来变身为私校,这间私校同时也是安大略省唯一的一间大学附中。多伦多大学附中建立于1910年,是由当时的安省政府和多伦多大学联合创办,属于多伦多大学教育学院的组成部分,专门供教育专业的学生教学实习。由于学校经费是由多伦多大学和安省政府共同提供,所以在1993年以前,多伦多大学附中一直是公立中学。 UTS 的变身始于1993年4月,当时新当选的新民主党政府宣布终止对UTS的财政拨款。从此以后,该校调整为附属于多伦多大学但独立运作的私立中学,当然,UTS学生仍然可以使用包括图书馆在内的多伦多大学各项设施。改制后的UTS自筹资金、自负盈亏。资金来源主要靠学费、基金投资收益和社会捐赠。 虽然是自负盈亏,但学校的招生标准并不考量学生家长的经济能力。学校常常为成绩优秀的学生,提供优厚的助学金,提供的面很广。由于助学金的来源主要是学校的投资理财收益,因此,每年资助的金额也有所不同,一般在7、8千元左右。相对于每年2万元左右的学费,这笔助学金的金额比例可以说是相当大。另外,还有奖学金。多伦多大学附中每年也会颁发八十多个奖学金,表扬课业成绩突出和课外活动积极的各个年级学生。学校也会挑选每年入学成绩最优秀的十名男生和十名女生参加John and Margaret Withrow Entrance

社区介绍 1

密西沙加社区推荐,LORNE PARK

社区介绍的视频请浏览我的油管频道:https://www.youtube.com/channel/UCNpSy8yxDwQp3_fck3MkhQw Lorne Park 是地处密西沙加最南部的湖滨高尚社区,拥有丰富文化和历史背景。社区北边以QEW高速线为界, 东边沿 Credit 河往南经CN铁路往西再往南到Rhododendron Gardens (公园),南至安大略湖,西边沿Clarkson 北路往南经Birchwood Creek 穿越 Jack Darling纪念公园,北边接壤QEW高速公路。Lorne Park 社区的历史可以追溯到1805年,早期的经济以原木出口为主。经济的发展吸引了大批欧洲移民来Lorne Park定居。 今天的Lorne Park 社区仍然保留了大量的历史建筑。 Lorne Park 的旅游资源遐尔闻名, 其中包括:Jack Darling

奥克维尔社区介绍,Rural Oakville

社区介绍的视频请浏览我的油管频道:https://www.youtube.com/channel/UCNpSy8yxDwQp3_fck3MkhQw Rural Oakville 在Oakville的最北面,面积很大, 大约占全市总面积的1/4。这个社区东接 Ninth Line,南接Dundas Street East, 西靠 Tremaine Road,北沿着 Burnhampthorpe Road West 和Lower Base Line。 从这个社区的名字就可以猜到,这是 Oakville 最后一块未开发的土地,一直以来这里都是农田,果园和公园。最近的几年, 几个大开发商在这片尚未开发的处女地上逐渐建起了成片的房屋和配套设施。房屋类型上独立屋,半独立屋和镇屋都有。到目前为止, 经过近几年的发展,已经开发的土地面积也仅仅限于沿着Dundas 大街东部和中部的这一带,面积占这片区域的10%不到, 开发潜力巨大。目前为止, 社区整体上配套设施不甚齐全。

社区介绍 2

多伦多 AGINCOURT 社区介绍

社区介绍的视频请浏览我的油管频道:https://www.youtube.com/channel/UCNpSy8yxDwQp3_fck3MkhQw 爱静阁社区(Agincourt)是多伦多市士嘉堡区的一个社区。该区主要以Sheppard Ave为中轴线,东西大概以 Markham Rd 和 Kennedy Rd为界,南北则以401高速和 Finch Ave 为界。爱静阁社区又细分为南爱静阁 (Agincourt South-Malvern West) 和北爱静阁区 (Agincourt North) 两个部分。 Agincourt 最初被当地住民称为Hero Town,1858年在此地开设邮局,1914年在Midland/Sheppard 东北角成立基督教长老会。同年建立了Agincourt 小学,次年建立了Agincourt高中,至此Agincourt 社区初步形成。 该社区的发展得益于19世纪后期两条铁路的建立。一条是Toronto

旺市 ​Uplands 社区介绍

社区介绍的视频请浏览我的油管频道:https://www.youtube.com/channel/UCNpSy8yxDwQp3_fck3MkhQw Uplands 是 Vaughan 市的一个高档社区。社区的位置在Yonge 街以西,Bathurst 以东,Highway7 以南和 Centre St 以北。 Uplands 社区是传统犹太富人社区,森林茂密,社区安全,多半以意大利人和犹太人为主。原是Thornhill 市的一个社区之,城市重新规划后,Thornhill 市被撤销,现归属扩大后的 Vaughan 旺市。 Uplands 的自然环境非常出色, 整个社区的正中心是大片的绿地,面积大概覆盖了社区1/4 的面积,著名的 Uplands Golf & Ski

社区介绍 3

列治文山 WESTBROOK 社区介绍

社区介绍的视频请浏览我的油管频道:https://www.youtube.com/channel/UCNpSy8yxDwQp3_fck3MkhQw Westbrook 社区地处 RichmondHill 的西北部。社区南起 Elgin Mills,北至 Gamble(19th街),西起 Bathurst,东至 Yonge 街。社区溪谷纵横、森林绿地遍布,环境优美,社区配套设施也非常成熟。 Westbrook 社区的发展历史不是很长,大规模的房屋建造始于80年代末,当时犹太人传统的聚居地是沿着 Bathurst 展开,所以Westbrook 社区新屋居民以犹太人居多。Westbrook 社区的开发止于 Brookside St,社区的北部为大片的森林,环境非常优美。社区的发展以前是比较缓慢的,但是2000年以来,都市人口的北移和大量新移民的涌入,Westbrook 社区火热的房地产开发发展迅速。 Westbrook 社区溪谷纵横、森林绿地遍布,环境优美。社区配套设施也非常成熟。点缀在社区内的 Toll Bar Park,

万锦 Bullock 社区介绍

社区介绍的视频请浏览我的油管频道:https://www.youtube.com/channel/UCNpSy8yxDwQp3_fck3MkhQw Bullock 社区地处万锦市的东南部,南邻407高速,北至 Bullock 北面的 Go Train 铁路线,西接 Mccowan Rd, 东到Main Street Markham。 Bullock 是个成熟的老社区,已有40年左右的历史。社区面积不是很大,其中最值得一提的是社区南部有万锦市最大的自然保护区,Milne Dam Conservation Park, 这个公园占地305英亩,森林茂密溪流众多,这个公园占据了社区大概一半的面积。该保护区有一个2.3公里长的小径,是人们散步,远足及骑自行车的理想之地,同时这里也是候鸟的栖息之地,在春季和秋季的清晨和傍晚是人们观赏各种鸟类的最佳时机。这里还有许多的野餐设施,大型的聚会可以提前预定,同时这里也是钓鱼爱好者的天堂。 Bullock 社区交通便利,生活便利。Bullock 社区北面毗邻 Markham 最大的购物中心,Markville Shopping