• 老聂房屋保养系列,加湿器滤网的更换

    加拿大大多数的房子都装配有中央加湿器。但是绝大多数的屋主只知道锅炉的过滤网需要定期更换,并不了解加湿器里面也有一个过滤网需要定期清洁或更换。

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  • 如何快速鉴别地下室墙面漏水

    地下室漏水恐怕是很多购房者和业主都非常关心的问题。一方面是这个问题发生的频率相对较高,更重要的是其对房子的结构和居住环境影响较大,而且维修成本一般较高。本人作为有多年验房经验的安省注册验房师,向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

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  • Epoxy 还是 Polyurethane? 两种高压胶水地基补漏方案之优劣

    在我们日常生活中,大多数用户没有对地基裂缝处进行结构加固的考虑,聚氨酯 (Polyurethane)已经足够。如果需要对正在漏水的地基做紧急修补,聚氨酯将是不二的选择。最后,如果要对失效的原有修补进行二次修补,也建议用聚氨酯注射修补效果更好。但是如果房子年底久远,地基年久失修,裂缝处破损严重,有加固的考虑,那么环氧树脂(Epoxy )将更适合您。

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  • 阁楼里的霉菌如何清除

    阁楼霉菌是验房过程中经常发现的问题。阁楼霉菌和地下室漏水一起,被统称为房产交易里的两大杀手。原因很简单,这两个问题对房屋居住环境影响大,修复处理成本高。

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  • 记得定期更换马桶盖

    上期讲了马桶漏水的鉴别方法。如果在您在检查当中的确发现了马桶漏水,概率上讲上,这漏水也不可能是刚刚发生的,不知道有多少的金钱已经这样被浪费了。但是无论如何,这样总比稀里糊涂的继续让金钱被水冲走好吧。俗话说:亡羊补牢,为时不晚, 这也算是不幸中的万幸。

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  • 一个容易被忽视的地基渗水来源,成型拉杆工艺孔

    一般人都知道,房屋地基渗水的来源是墙面上的裂缝,但是很少有人知道,除此之外还有一个经常被大家所忽视的,或不了解的漏水点,那就是地基成型拉杆工艺孔。

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  • 地下室漏水了!外墙修补, 还是内墙修补?

    在我的实际验房过程中,经常会发现地下室墙面漏水的问题。我的客户经常要问的就是,这个修补要多少费用?我的回答是,那要看你从外面修补还是在里面修补,这两种修补的方式完全不同,费用自然有差异。那么这两种修补方法究竟有什么区别呢?那一个方法好一些呢?哪一个更适合我呢?下面我就简单介绍一下。

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  • 浅谈地下室漏水的几个来源

    地下室漏水是绝大多数购房者和房主最关心的房屋问题之一。作者根据多年的验房师实践经验和专业知识。为大家归纳整理了地下室漏水的几个主要来源, 与大家共同分享,探讨。

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  • 您的房子有石棉吗?

    说起石棉,我相信很多朋友都不陌生,很多人都或多或少的了解一些。但是,石棉和我们的居住的房屋究竟有什么联系,我的房子可能有石棉吗?石棉对我们的生活和健康有何影响,这是很多人都会疑惑的问题。

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  • 如何快速鉴别地下室墙面漏水

    地下室漏水恐怕是很多购房者和业主都非常关心的问题。一方面是这个问题发生的频率相对较高,更重要的是其对房子的结构和居住环境影响较大,而且维修成本一般较高。本人作为有多年验房经验的安省注册验房师,向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

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加拿大房屋买卖常识

旧房翻建用个人还是公司,税务差别有多大?

汉武帝刘彻是大汉第七个皇帝,陈阿娇是他的大表姐。刘彻4岁的时候,长公主姑姑领着阿娇入宫,玩笑问刘彻愿不愿意娶阿娇。刘彻说:若得阿娇为妇,当以金屋贮之。两千年前连一个孩子都能意识到建房子才能娶到漂亮媳妇,说出金屋藏娇的豪言壮语并付诸实施,作为大汉的后人,我们是不是该思考更多一些呢? 果然,这日有一壮汉带着建筑图纸来见我,谈论的就是建房用个人名义好还是公司名义好,想了解税务上孰优孰劣。 Income Tax 从income tax 角度看,先确认建房的利润是属于资本增值(capital gain)还是营业所得(business income),收入性质决定该怎样计税。 Capital gain 只有50% 计入收入;而business income 则100%计入收入,一下子就差了一半。 CRA 界定capital gain 和business income 常用下面几个要素衡量:取自Court Case: Happy Valley Farms

新房的HST退税

新房HST退税是CRA非常喜欢盯审的项目,原因很简单,它容易查,金额大,真正整明白它的人不多,所以下手稽查一查一个准,性价比高。 新房HST退税 (HST rebate) 有两种,一种是自住房退税 GST/HST new housing rebate, 简称NHR;另一种是出租房退税 GST/HST new residential rental property rebate, 简称NRRPR。无论哪种,遭遇CRA审计的例子比比皆是。CRA要求确认买房的原始目的和交接后的实际用途是否一致,房主是否符合退税条件。 买新房要交HST。无论用来自住或出租,都有HST退税。退税退回的是HST的一部分,不是全部。而二手房属于HST exempt supply, 不交HST。 HST退税有多少? 退税由2部分构成:联邦和安省: 联邦退税 (所付的GST

家庭成员之间房产转让的税务问题

房产转让是指房子所有权的转让,ownership从一个人的名字换成另一个人的名字。 家庭成员之间经常会处于各种原因决定转让。 为什么转让? 家人之间的转让一般是为了达到以下几个目的: 高收入的转给低收入的,达到 income split 的目的,家庭整体降低交税; 父母的纯赠与,单纯想转换房子的 beneficial title; 为躲避债主,在债主追讨之前赶紧转移资产给家庭成员 【注意税法 section 160(2)】 父母为了规避遗产认证费 (Estate Administration Tax), 过世之前想着把房子先转给孩子,不留遗产,也就没有遗产认证费了 家人之间转让所有权常常用两种方式 – 赠与 (gift) 和 低价转让

出租房报税,哪些费用可以抵扣?

直奔主题。出租房报税用 Form T776,可抵用来减房租收入的项目有: 银行费和利息 只有贷款的【利息部分】才能抵扣,本金是不包括在内的。除了常见的房屋贷款,其他形式的借款比如 Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮 出租房的 (借款是以盈利为目的的),利息部分都可以抵。 另外,租客签约时通常要付首末两个月的房租,末月房租当年一直存在房东手中,直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客,这个利息也可在T776上抵扣。 银行费 – bank charges 小王有了一笔钱想提前付清贷款,银行收了一笔 “penalty” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。比如:5年期的fix rate, 小王在第三年年初愿意支付银行一笔钱,用来降低 fix

楼花转手的HST问题

楼花转让是否需收HST、作为买家你是不是被CRA默认成 deemed builder,这实在是个无聊的话题。但在无数次代理我们的客户跟CRA理论之余,我感觉大家还是对这个问题拎不清。所以让我来用平实朴素的文字来解释下楼花转手和HST之间不可描述的关系。 通常买楼花有三种目的:自住,出租,转手。 无论自住或出租,都是要等买家拿到ownership之后; 而楼花转手是指没等房子建好,在交接之前就将合同出售,这叫 “assignment” 。转手方是 assignor,接手方是 assignee。楼花转手后,新买家来跟建筑商做最后的交接。 一句话:楼花转手不是卖房,而是卖合同。 不是所有楼花都允许转手, 允许转手的也必须先得到建商的书面同意才可以行动。转手会有几千块的转手费 。 楼花转手是否收HST? CRA的第一个任务是判断assignor是否符合GST/HST概念下的 deemed builder。这里说的 builder 并不一定指建造房子的人,税务上一个转手楼花的卖家可以被”视同为builder”。 CRA主要考量2个因素:购房目的 + 转手原因。 例一: 隔壁老王、隔壁老李、隔壁老张,共租一套3卧室的房子。2015年1月,三人合伙签合同购买一套高级公寓,一室一厅,预计2018年7月交接。结果到了2016年2月房价暴涨,老王老李老张研究后将楼花转手卖给了出价最高的一位买主。 CRA认为三人合买一室一厅的小公寓很难解释为了自住。三人都打算搬入吗?如何住?从这个角度看,购房自住的原始目的不成立。楼花转手被CRA认为是生意行为

自住房转作出租房 – 税法45(2)的妙用

通常当房屋用途发生改变(change in use )则涉及“视同以市价售出”(deemed disposition @fair market value)。比如:一栋自家住房转作出租用途,用途转变的这一年该自住房视同以市价售出,再在同一天将其买回作出租房用。前期作为自住房期间的增值免税,转换用途后作为出租房的增值缴纳增值税。 举个例子: 隔壁老王2000年以50万购入一房,自家居住(principal residence) 到2010年当市值涨至100万时搬走,房子改作出租。依照税法,在改变用途即2010年这个房子被“视同以市价售出”。因此2010这一年老王有100-50= 50万的增值收入。由于该房一直为老王的 principal residence, 50万的增值全部可以用 principal residence exemption条款豁免,不须交税。 2010年由于发生转换用途 (自住变为出租),税法视同老王将该房以市价100万同天再次买入,此时该出租房的购入成本为100万。5年后房子涨到140万时老王把房子卖了,由此产生140-100= 40万的增值.  这个增值完全是出租期间的增值,因此无法规避。 40万增值的的50%即20万计入老王的应税收入。 税法 45(2) 条款

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如何快速鉴别地下室墙面漏水

地下室漏水恐怕是很多购房者和业主都非常关心的问题。一方面是这个问题发生的频率相对较高,更重要的是其对房子的结构和居住环境影响较大,而且维修成本一般较高。本人作为有多年验房经验的安省注册验房师,向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

Epoxy 还是 Polyurethane? 两种高压胶水地基补漏方案之优劣

在我们日常生活中,大多数用户没有对地基裂缝处进行结构加固的考虑,聚氨酯 (Polyurethane)已经足够。如果需要对正在漏水的地基做紧急修补,聚氨酯将是不二的选择。最后,如果要对失效的原有修补进行二次修补,也建议用聚氨酯注射修补效果更好。但是如果房子年底久远,地基年久失修,裂缝处破损严重,有加固的考虑,那么环氧树脂(Epoxy )将更适合您。

记得定期更换马桶盖

上期讲了马桶漏水的鉴别方法。如果在您在检查当中的确发现了马桶漏水,概率上讲上,这漏水也不可能是刚刚发生的,不知道有多少的金钱已经这样被浪费了。但是无论如何,这样总比稀里糊涂的继续让金钱被水冲走好吧。俗话说:亡羊补牢,为时不晚, 这也算是不幸中的万幸。

如假包换的假地下水位 (False Water Table)

大家也许都知道,有些人家的地下室一年四季总是很潮,空气里弥漫着一股霉味。但是仔细检查却没有发现地基墙面有渗水发生。这是为什么呢?这也许和假地下水位有关。我相信对大多数人来说,假地下水位是个陌生的词汇。如何不巧您的房子恰巧有这个问题,那它确实可能给作为房主的您带来无穷的困扰。

对伦多顶级私校介绍

多伦多私校走马观花之十一,University of Toronto Schools, Toronto

University of Toronto Schools, Toronto 学校类型:男女混校,走读/寄宿 招生范围:5-12年级 每年学费 (2020年): $26,960 University of Toronto Schools, 简称 UTS, 多伦多大学 附中原来是一间公校,后来变身为私校,这间私校同时也是安大略省唯一的一间大学附中。多伦多大学附中建立于1910年,是由当时的安省政府和多伦多大学联合创办,属于多伦多大学教育学院的组成部分,专门供教育专业的学生教学实习。由于学校经费是由多伦多大学和安省政府共同提供,所以在1993年以前,多伦多大学附中一直是公立中学。 UTS 的变身始于1993年4月,当时新当选的新民主党政府宣布终止对UTS的财政拨款。从此以后,该校调整为附属于多伦多大学但独立运作的私立中学,当然,UTS学生仍然可以使用包括图书馆在内的多伦多大学各项设施。改制后的UTS自筹资金、自负盈亏。资金来源主要靠学费、基金投资收益和社会捐赠。 虽然是自负盈亏,但学校的招生标准并不考量学生家长的经济能力。学校常常为成绩优秀的学生,提供优厚的助学金,提供的面很广。由于助学金的来源主要是学校的投资理财收益,因此,每年资助的金额也有所不同,一般在7、8千元左右。相对于每年2万元左右的学费,这笔助学金的金额比例可以说是相当大。另外,还有奖学金。多伦多大学附中每年也会颁发八十多个奖学金,表扬课业成绩突出和课外活动积极的各个年级学生。学校也会挑选每年入学成绩最优秀的十名男生和十名女生参加John and Margaret Withrow Entrance

多伦多私校走马观花之十,Trinity College School, Port Hope

Trinity College School, Port Hope 学校类型:男女混校,走读/寄宿 招生范围:5-12年级 每年学费 (2020年): Grades 5-6:$26,780 Grades 7-8:$28,340 Grades 9-12:$37,440 Trinity College School 圣三一学院建于1865年,是一所男女同校中学,可以寄宿亦可走读,提供5-12年级教育。学校占地100英亩,位于加拿大安大略省Port Hope, 霍普港,距离多伦多市大约一小时车程。学校教学质量优良,98%的大学入学率,现有在校生590人。 Trinity College School提供在校学生完备的设施,包括曲棍球场、壁球场、天文台、电子显微镜、覆盖全校的无线Internet,足球场、游泳池、两个体育馆,网球场等。图书馆藏书超过30000册。 圣三一学校是由美国大学理事会选中的,十所颁发AP

社区介绍 1

密西沙加社区推荐,Central Erin Mills

Central Erin Mills社区位于密西沙加的西部。 社区东至Credit River西岸,南临403高速,西靠Winston Churchill Blvd., 北接Britannia Road。Central Erin Mills 地理位置适中,生活便利,学校资源优秀,而且社区的居住密度相对较低,房子占地相对较宽,公园绿地较多, 是非常受华人买家追捧的热点地区。 Central Erin Mills社区内可再分为4个小区,分 别是: Credit Valley, Credit Mills,Erin Meadow 和 Castlebridge。现在我简要介绍一下每个子社区的情况: 1, Castlebridge小区:这个小区位于Central Erin Mills社区的最北部,南接 Thomas

奥克维尔社区介绍,College Park

Oakville College Park 社区座落在Oakville中部核心地带,社区东接Morrison Valley Creek,南接著名的QEW城际高速公路,西靠Sixteen Mile Creek,北起Upper Middle Rd East。这里的房子多数为独立屋,而且80%的房屋房龄在30-70年间。就房屋售价来看,College Park 社区的独立屋种类繁多,价格区间较大,但是相对其他社区,这里的房价比较便宜。 自然环境:College Park社区拥有得天独厚的原生态公园,河流和森林。 社区的东部是Morrison Valley Creek, 西部为著名的Sixteen Mile Creek,中部是高尔夫俱乐部—Oakville Golf Club。不但如此,College Park社区还有许多绿地公园,和徒步林荫走道(Hiking Trails)。

社区介绍 2

Etobicoke 社区介绍,The Kingsway

多伦多The Kingsway 豪宅区座落在Etobicoke 怡陶碧谷东部, 北接5号公路Dundas Street West,  南连Bloor Street West,东临多伦多Humber River, 西至蜿蜒流长的Mimico Creek。Kingsway 是多伦多比较有名的豪宅区。 居住在The Kingsway街区家庭一般比较富有,社区人口结构多数是4-5个成员的家庭,居住在这里的家庭普遍拥有比较好的教育背景和社会地位。The Kingsway社区家庭收入平均数为$250,000 – $400,000之间,约有20%的人口从事企业管理职业,25%的人口从事商业,金融,和行政管理类工作。从族裔分布上看,The Kingsway 社区的意大利族裔比例大概为21%,乌克兰族裔比例为12%,英格兰人族裔占8%,苏格兰族裔占8%, 爱尔兰人族裔占7%。 The Kingsway 的房子80%为独立屋,而且70%的房屋房龄在26-60年间,就房屋售价来看,

旺市 ​Uplands 社区介绍

Uplands 是 Vaughan 市的一个高档社区。社区的位置在Yonge 街以西,Bathurst 以东,Highway7 以南和 Centre St 以北。 Uplands 社区是传统犹太富人社区,森林茂密,社区安全,多半以意大利人和犹太人为主。原是Thornhill 市的一个社区之,城市重新规划后,Thornhill 市被撤销,现归属扩大后的 Vaughan 旺市。 Uplands 的自然环境非常出色, 整个社区的正中心是大片的绿地,面积大概覆盖了社区1/4 的面积,著名的 Uplands Golf & Ski Club

社区介绍 3

列治文山 North Richvale 社区介绍

North Richvale, 华人翻译成北贵谷,位于大多伦多地区的列治文山 Yonge / Carville (16街)的西北角,在 Yonge,Bathurst,Major Mackenzie ,Carville (16街) 围成的方形区域之内。 社区最初的规模建设起于上世纪七十年代初, 开发商选址于早期Richmond Hill中心南部的农庄, Carrville Road 以北约400亩的土地上, 规划建造了Hillcrest Mall及其后的251间住宅, 最初的生活区形成了。80年代、90年代又分别向北渗透发展, 逐步形成现在的社区北贵谷社区环境优美、商业繁荣、购物交通便利、 物业种类齐全,适合各收入阶层居住。但不属于好学区。 社区的东边是繁华的Yonge 街商业区,这里有

万锦 Bullock 社区介绍

Bullock 社区地处万锦市的东南部,南邻407高速,北至 Bullock 北面的 Go Train 铁路线,西接 Mccowan Rd, 东到Main Street Markham。 Bullock 是个成熟的老社区,已有40年左右的历史。社区面积不是很大,其中最值得一提的是社区南部有万锦市最大的自然保护区,Milne Dam Conservation Park, 这个公园占地305英亩,森林茂密溪流众多,这个公园占据了社区大概一半的面积。该保护区有一个2.3公里长的小径,是人们散步,远足及骑自行车的理想之地,同时这里也是候鸟的栖息之地,在春季和秋季的清晨和傍晚是人们观赏各种鸟类的最佳时机。这里还有许多的野餐设施,大型的聚会可以提前预定,同时这里也是钓鱼爱好者的天堂。 Bullock 社区交通便利,生活便利。Bullock 社区北面毗邻 Markham 最大的购物中心,Markville Shopping Centre。该购物中心于1982年正式开业,已有30年的历史,面积达91,000平方米,有200多家商铺进驻,著名的商店有The