安省海外买家税是什么？能退回来吗？

1.什么是安省海外买家税？

为了稳定安省房价的增长，安省政府效仿BC省对外国人买家征收海外买家买房税。安省政府取了一个委婉的名字（Non – Resident Speculation Tax）也叫NRST。

对于不是加拿大公民或永久居民的个人及外国公司在安省指定地区购买住宅，需要缴纳25%的海外买家税。

2.外国人在安省的哪些区域购房需要交海外买家税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请参阅下方地图。

 3.什么时候生效？生效期之前买的房子还没交割有影响吗？

海外买家税退税

海外买家税是2017年4月21日起，财务部对在安省的海外买家(包括个人或者公司）增收的15%的投机税。既然是对投机行为的增税，那么如果政府能认定你的买房意图不是投机而是自住，这笔税就是可以退回来的。值得一提的是，海外买家税是由安省财务部征收的而不是由税务局征收的，所以NRST定义的海外买家是由移民身份决定的，即没有加拿大永居身份或者国籍的个人和不是在加拿大注册的公司。

在过去的3年里，政府对海外买家税的法规进行了几次修订：

  • 凡是买房合同是在2022年3月30日之前签约的、买的金马蹄地区的房子，按房价的 15% 交海外买家税，4年内成为加拿大永居或者符合要求的工签和学签持有者都可以申请退税。
  • 凡是2022年3月30日至2022年10月24日之间签的在安省任何地方的买房合同，按房价的20% 交海外买家税，只有4年内成为加拿大永居才可以申请退税。
  • 凡是在2022年10月25日及之后签的安省买房合同，按房价的25% 交海外买家税，只有4年内成为加拿大永居才可以申请退税。
符合以下三种情况的任意一种，就有机会退回海外买家税：

学签持有者：

  • 购房合约是在2022年3月30日之前签约的
  • 自购房交割日起30天内，持续持有有效学签，在安省认可的教育机构进行连续两年的full-time 学习
  • 在2025年3月31日前，并且买房4年内提交申请退税。

​工签持有者：

  • 购房合约是在2022年3月30日之前签约的
  • 自购房交割日起30天内，持续持有有效工签，进行连续一年的full-time 工作（Full-time工作是指每周工作时间不低于30小时，一年总共工作时间不低于1560小时）
  • 在2025年3月31日前，并且买房4年内提交申请。

​​加拿大永居身份持有者：

  • 在购房交割后四年内拿到永居身份
  • 在拿到身份后90天内提交申请。

Reference:

https://www.ontario.ca/document/non-resident-speculation-tax/non-resident-speculation-tax-rebates-and-refunds
除了以上条件，以下几点也值得注意：
  • 产权 (title) 上只有房主一人或夫妻二人。一旦出现其他人，比如父母为了协助贷款也上了deed，这NRST就很难退回来了；
  • Final closing date的60天内必须开始自住，作为principal residence需留下充分的搬入证据（网购/私人账单/银行对账单/电话账单/驾照）。水电气单/地税单是无法作为自住证明的，因为就算房子是租给别人的，这些账单也是可以寄到该地址的。
  • 如果买的是楼花，入住日（occupancy date)比交割日(closing date)早的话，是按照交割日结算的。

4.海外公司在安省买房也受影响吗？

除海外买家个人以外，海外公司在安省买房也需要家缴纳15%的海外买家税。这里提到的海外公司是指：

  • 不在加拿大注册；
  • 在加拿大注册成立，但由外国国家或其他外国法人全部或部分控制，除非该公司的股份在加拿大证券交易所上市；
  • 外国实体直接或间接控制的公司；

5.是不是买房人有一个是加拿大公民，永久居民或加拿大公司就不用交这个税？

即使不是外国人，但是受外国人委托在安省买房，受益人是外国人，仍然要交15%的安省海外买家买房房税。多人联名合买一套物业，只要有一个买主是外国人依然要交15%的安省海外买家买房税。（配偶为特例）

6.夫妻合买物业。一方是外国人，另一方是加拿大公民或永久居民，要交安省海外买家买房税吗？

加拿大公民或永久居民与外国人配偶联名在安省买房，可以免除25%的海外买家购房税。如果是同居关系（common law）则需证明同居至少3年以上才可免除25%的海外买家购房税。（详情可参照加拿大家庭法的第29条）

7.安省的海外买家买房税适用于哪些物业，不适用与哪些物业？

安省海外买家买房税适用于一般的住宅类型，例如：独立屋，半独立屋，连屋，联排，镇屋，公寓。安省海外买家购房税不适用与超过6个单位以上的出租公寓楼，农用地，商业用地或工业用地。

8.正在办移民，到哪个阶段可以不交安省海外买家购房税吗？

海外买家如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信（nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program）则可以免交25%的安省海外买家买房税。

如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民（拿到Landing Paper并已经拿到永久居民的社保号）之前在安省金马蹄区域买房必须缴纳25%海外买家买房税，但是可在拿到移民身份后申请返还。

9.安省海外买家税返还是怎么回事？什么人可以获得返还？

海外买家在安省买房后，在这套物业是自住房且没有卖出的前提下，满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家税。返还时政府还会额外返还一定的利息，利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。

  • 海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；

注：业主必须要在Landing（登陆）拿到加拿大身份后的90天内向政府申请退回海外买家税。

  • 海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上；

注：购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学University或者大专College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府 (这一点建议购房买家向校方求证) 。

全职就读的最低要求，是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬这两个学期以后，是可以暑期休假不修课程的。

  • 海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

注：购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。

10.申请退税时，需要准备哪些文件？

可以直接找到之前帮你办理物业产权过户的律师，并提供以下历史文件。

  1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)
  2. 2. 交割当时付税的凭证
  3. 3. 买卖合同的副本
  4. 4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)

同时还可以准备房贷还款记录，管理费、地税、水电网煤气费用缴费记录等。

还需要提供自住房证明：业主可以提供驾照、信件等文件作为自住证明。

  1. 拿到加拿大永居或公民身份的买家

申请退税时，购房者需要提供：登陆纸/枫叶卡+社保号SIN

  1. 持工签的买家

申请退税时，购房者需要提供：

1) 有效工作签证，证明整个一年期内工签都真实有效2) 工作证明信+工资收入证明：工资单/工资存款记录/T4/T4A。3) 税务局报税单NOA (Notice of Assessment)

c.留学生买家

申请退税时，购房者需要提供:

1) 有效学签2) 安省受认可学校官方出具的全职在读证明。3) 学费缴费证明。4) 每年报税的税单。

如果2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。