Nathan Nie， 多伦多Top 1%地产经纪，安大略职业工程师，注册验房师

不少人除了购买自住房外，有余钱还会购买投资物业作出租用途。由于投资出租物业会给投资者带来较好的收益，不仅有房租收入，而且随着时间的增长，房屋的价值也逐步提高。但与自住房不同，出租物业会涉及较为复杂的税务问题。作为房东，大家最为关心的就是出租物业哪些费用可以抵扣。

那么有哪些支出可以用来抵减出租房收入呢？基本上，主要项目有：

1， 银行费和利息
只有贷款的【利息部分】才能抵扣，本金是不包括在内的。除了常见的房屋贷款，其他形式的借款比如 Line of credit， 只要借款的直接用途（direct use rule）是用于购买或修缮 出租房的 (借款是以盈利为目的的），利息部分都可以抵。

另外，租客签约时通常要付首末两个月的房租，末月房租当年一直存在房东手中，直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客，这个利息也可在T776上抵扣。

2， 银行费 – bank charges

小王有了一笔钱想提前付清贷款，银行收了一笔 “penalty” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。比如：5年期的fix rate, 小王在第三年年初愿意支付银行一笔钱，用来降低 fix rate。这笔银行费要分摊在今年，每年和后年，每年分摊一部分。

3， Bank Loan Fee 申请贷款时银行的评估费，mortgage insurance mortgage finder’s fee，和贷款相关的律师费等，可以按照总金额20%每年的比例进行抵减。

问：小王加按（refinance)了出租房A，贷出20万元当首付购买了自住房B。小王可以用加按A房出来的这20万的利息递减A房的出租收入么？

答：不能。小王refiance 出来的款项用来买了自住房，借钱没有来赚钱，没有盈利目的（no business intent),   所以这笔20万的利息不能抵减A房的租金。如果这20万用来装修A房，利息就可以抵减了。

4， 保险
出租房的房屋保险，房东保险 （Landlord Insurance)，只有属于当年的 premium 可以抵扣。如果保险买一次但是覆盖两年的，注意只能抵当年的这部分保费，剩余的第二年再抵。

5， 广告费
房东招租在网站, 报刊, 杂志上登招租广告的广告费可以抵扣。

6， 物业管理费
Condo大楼的管理费 (condo fee);

• 请物业管理公司或地产经纪代管；
• 帮助寻找租客的托管费都可以在当年一次性抵扣。
• 房子多的房东请全职工人管理出租房，付给工人的工资、CPP、EI、保险等费用也可以抵。

房东如若亲历亲为自己管理房子的则不能抵。

7， 办公用品
为操办租房业务而消耗的小件办公用品，如签文件（Lease）时的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉，邮票都可以用来抵减房租收入。

8， 地税
出租房的地税可以抵。

问：一套房子出租了3个月，能按照全年抵减地税么？

答：不能，You can only deduct property taxes that relate to the rental property for the period it was available for rent.

注意： 地税是 property tax, 不是 land transfer tax (土地转让税)。 地税是每年都要定期交给政府的，属于当期费用（ current cost) 可以用来抵减房租收入； 而土地转让税是一次性的，只在买房交接时发生，因此归入购房成本（ adjusted cost base)，在计算卖房增值的时候才会用到，不能报税时用来抵减房租。

9， 房屋维修
修房子，通渠，换炉头，换马桶等而发生的人工费和材料费可以抵。

房东自己动手维修，只可抵材料费，房东自己的人工不能算。

10， 专业人士费（legal fee and accounting fee)
请律师撰写租约或者追讨房租而发生的律师费，以及请会计师记账，协助审计，报出租房税的费用都属于专业人士费，可以抵减房租。

注意：买卖房子而发生的律师费是不能用来抵减房租的，这两笔律师费要等到卖房时计算增值时再计。

租房的时候，通常地产公司会收取 1 个月 +HST 的 费用， 不要忘了计入

11，水电气费 Utility
水电气cable费由房东支付的，可以抵。

12， 车辆费／路费
通常，房东的车辆差旅费 ( travel) 是不能抵减房租的。税务稽查人员看到房东申报 travel 会引发心理和生理上的各种不适。遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东过多的申报差旅费。但是，只要您满足下面两种情况中的任何一种，也可以抵扣：

只有一套出租房的：出租房和房东自家必须在同一地区，并且房东要亲自动手做出租房的维护工作，车费是为了运载维修工具和材料而发生的。只有一套出租房的房东，为收租而产生的车费不能抵扣。

有两套以上出租房的：除了可以抵扣上面提到的，还可以加上房东为收租产生的车费以及房东去监工而产生的差旅费（出租房和房东自家可以不在同一区域）。

注意：
① 车辆费的金额要尽可能合理、保守。
② 必须有行车记录（automobile log ）, 记录每次出行的日期，目的, 和公里数。

14， 其他费用 – 园艺 landscaping

做园艺的费用只能在实际支付费用这一年抵扣 。

有人听说公司税率低，只有12%，问把出租房用公司持有是不是更省税？看得出，这些都不是好同学，毕竟在很久以前我就跟大家讨论过”投资房由个人持有、还是公司持有，哪个更省税“ 啊！基于此，我决定将这篇文章再发一遍，没看过的同学可以看，上一届已经看过的可以再看一遍，建议转发收藏……说不定明年还用得上呢。 用个人持有，还是用公司持有，哪个省税，就看个人和公司的税率孰高孰低。公司的税率，根据什么类型的收入，是积极营业收入 (active business income) 还是被动收入 (passive income) 

• 靠卖产品或服务，积极干活赚的钱，叫 “积极收入”，它的最大特点是必须花时间和精力才能获得；靠投资 – 投入后会自动帮你生财，把钱悄悄地放入你口袋的，叫 “被动收入”， 也叫“投资收入” ，比如，买股票，可拿分红和增值；买房子，可收租金，将来卖房也有增值。

积极营业收入 加拿大人控股的私人公司 – Canadian controlled private corporation（CCPC）前50万的利润，税率 12.2%； 超过50万后，税率 26.5%。

大卫有一家餐馆，2020年的净利润为20万；用个人名义经营 (sole proprietorship)，交税 7万；用公司经营（corporation)，交税 2.4万；

可见，用公司经营好，省税。第一公司是CCPC，第二这是积极营业收入。我们印象中的 “公司省税” 就是这么来的。

被动收入 包括房租、利息、版税、分红、和增值等，税率是 50.17%。公司持有一些房地产，若主要目的是收租，并且全年都少于6个全职雇员的，这叫 ”specified investment business“, 租金收入按 50.17%的高阶交税。A “specified investment business” includes any business with less than six full-time employees throughout the year and has the “principal purpose” of earning income from property or the leasing of property.法庭案例

Maki 成立了一家holding company用来持有并翻建房子 (buy – renovation – resell)。从2006到2016公司共持有过 11套房：

• 109 Guelph Crescent – 2001 年由个人购入，个人居住到 2006年转到公司名下。2009年装修、出租，2016卖出；318 Avenue H South – 2006年购入，2008装修，正在挂牌出售；409 和429 Avenue C South – 分别于2006和2008年购入，一直出租至今；其余6套均于2008年公司名义购入并出租。2012年将其中一套重建；2013年全部上市，2套当年卖出，1套2015年卖出，1套2016年卖出。

Maki 的目标是持有房子，翻建后再卖。他陈述：自己是小开发商，资金不足无法一次性翻建所有房子，只好先将几个出租来维持生计。而且，卖掉的几套都是按 business income交的税，所以他认为房租符合”积极营业“收入，应该适用低税率。而法官认为，这几年公司的 “principal purpose”不是像普通builder那样翻建卖房，而是主要在挣租金。公司也没有雇佣5个以上的全职雇员，属于 specified investment business，因此房租必须用 50.17% 的高税率。只有公司保持全年雇佣5个以上全职雇员（full-time employee) 的，才可将被动收入转化为积极营业收入，这样就可用 12.2%的低税率了。短期看，用公司持有投资房，租金是被动收入交50.17%的高税。除非个人的税阶比 50.17% 还高，否则将投资房用公司持有，税上并不合适；如果算下来净租金是个亏损，放在个人名下的还可用亏损抵减其他形式的收入比如 T4 和自雇收入。而房子放在公司名下，亏损只能公司用，无法转给个人。可见， 当投资房的规模较小的时候，用个人持有比公司更好。长期看，用公司持有还是合适的。加拿大的税务体系一直奔着一个梦想 ” tax integration”，简而言之，就是希望一笔收入无论个人去挣还是通过公司去挣再发回到个人，最终的纳税应该是一样的。为了这个梦想，那些制定税法的家伙们做了巧妙的设计，其中一个环节就是引进了 RDTOH – Refundable Dividend Tax On Hand 这个概念。举个例子公司这一年有10万的被动收入，按50.17%，交税$50,170，心痛。但是，其中一部分已经被RDTOH (10万*30.67% = $30,670)悄悄记录下来了，年复一年，直到给股东发分红的时候(taxable dividend)，公司就从RDTOH中拿回了退税。每发 $1 块钱的 taxable dividend, 公司层面可返回 38.33 分的退税；换句话说，每发 $2.61 的 taxable dividend,  公司层面可返回 $1 的退税。这两个说法其实是一个意思, 搞懂一句就行了。

这意味着若股东想把$30,670全拿回来，公司必须给他发够分红$80,016，($80,016*38.33% = $30,670)， 股东得到分红再交个人税。

股东分红可以逐年慢慢分，不必一次性发那么多，通常等到个人退休了，税阶降低了再拿分红，交税就会一下子低很多。假设个人没有其他收入只有分红8万，个人税只交7千；如果分红为4万，那几乎不交什么个人税了。

所以，这50.17%的高税是个变相的预留税，先交了它，暂时存在CRA，等给股东个人分红时其中的30.67%还会返给公司。按这个比例公司为这10万块的被动收入实际交税只有 19.5%。

可惜的是人生来目光短浅，只顾眼前。从远古时代人就与贫困和饥饿作斗争，到现在仍然没有消除饥饿。应对眼前、先填饱肚子是当务之急。这就使得我们轻易地先被 50.17%的高税吓退了，没机会了解后来的19.5%。有的人呢即使知道RDTOH也不愿先交50.17%，因为毕竟要等到分红这笔退税才能实现。

那为什么还是有人用公司持有物业呢，尤其大型商业 plaza 、办公楼、怎么没见个人持有？

大型投资物业用公司持有，更看重的是规避法律风险或者未来资产的传承。公司是个独立的法律实体，发生法律纠纷时独立担当，可有效地把风险和个人资产隔离开来。

做父母的想把一整栋办公楼转给子女，只要直接转让公司股份，根本不用一套一套过户，也避免了土地转让税。

声明：本文转载自多伦多马云会计事务所

个人名下持有的空地（vacant land）大致可分为3类：

• 自用地 – Personal use land
• 农场用地 – Farmland
• 商业用地 – Land in a business

买卖一块空地是否会涉及到 HST 取决于 land 本身的性质、以及卖家持有这块地时的用途。

自用地

大多情况下一个人卖一块 personal use 的 vacant land 是不涉及HST的；将一块地分成两块，其中一块卖给亲人，也是不用收HST的；但若不卖给亲人，只是将一块地分成多块，分别卖出，则涉及HST。

农场用地

Farmland 的买卖大多情况下涉及HST， 但若农场主卖 farmland 给自己孩子，孩子拿来自用，这个交易则不收HST。

商业用地

个人卖一块曾经用来做生意或者正在用来做生意的土地十之八九会涉及到HST。加拿大地广人稀，都移民加拿大了，买地大都是为了建房。下面具体讲讲商业地产的买卖中可能会涉及到的HST问题。

个人购买一块空地（vacant land) 建房，交不交 HST？

商业行为大多情况涉及HST。开发商 “买地-建房-出售” 是一种商业行为，所以买地这一步是要交HST的。

既然是商业行为，那么和其他生意一样，开发商为买地而支付的HST可作为 input tax credit (ITC)申请回来。这样就导致了下面的这种情形：

• 老王卖给老李一块空地用来建房，说好价格100万。交接时老王收100万+HST （13%） =113万 。这13万按说该由老王(卖家）交给CRA。
• 老李建好了房子出售，购入空地时付的13万HST可申请ITC从税务局拿回来。
• 这13万转了一圈儿，先由老李支付给老王，再由老王付给CRA，最后又从CRA退还给了老李。

为了免除兜一圈儿的麻烦，CRA规定，如买家在买地交接这一刻是HST registrant (有HST号)，那么买地就不必支付HST了。买家进行self-assess, 在 Line 205 上填应交的HST ，同时申请相等金额的ITC，最后的 Net Tax 是零。

那么既然最终交税为零，能不能简单概括成“若买家有HST号买地就不涉及HST了”呢?   错！

上面说了，商业交易绝大多数情况下是有HST的。只是根据Excise Tax Act subsection 221(2) CRA免除了卖方收HST的责任而已，但交易依旧 HST taxable的。单读这一条很容易让人误以为这笔交易没有HST；所以，subsection 221(2) 一定要搭配着 subsection 228(4) 来理解。概况来说，如果购入的土地有50%以上用于商业，买家必须在购入时“self-assess“，再在同一张税表上申请ITC。

但是直接买 vacant land 的并不常见，多数小开发商采取 “买旧房-推倒-重建” 的模式。这种模式和直接 “买空地-再建房” 在税务上有什么不同么？有的。

首先，旧的民用住宅（residential resale) 属于HST exempt supply，意思就是购置二手房不交HST。正是因为买二手房不涉及HST，所以不少小开发商忽视了及时注册HST号。等到开始动工各种费用争先恐后地产生，如果没有注册，费用中付出去的HST就不能作为ITC申请回来，这会是相当大的一笔。所以，做旧房翻建的同学们一定要尽早申请HST号，建议开始买旧房这一刻就拿到。这样连买旧房时支付的律师费中的HST也可以申请回来呢。

GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。通常，开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST (注释：HST = GST + PST)。

一般来说，对自住用途的买家，在安省买房的HST Rebate（退税）的金额，在买房的时候，开发商已经把这一块算进去了。买房合同上的价格，就是最终买家需要付的价格，既不增也不减。

对投资客来说，律师在帮你过户的时候，会把HST Rebate（退税）的金额算好告诉你，你把这个钱交给开发商，然后再去找政府要回来。过程有点麻烦，但就是这个流程。

GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。

在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是，开发商不会让买家额外再交这个房价13%的税。

通常，开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST (注释：HST = GST + PST)，但是这种包含是有条件的。

买楼花主要有三种目的或用途：自住，出租，转让

1. 自住

买楼花与建筑商签合同（Purchase and Sale Agreement）时，如果声明是自住（primary residence） , 建筑商会代办申请新房 HST rebate，这样能够拿回的rebate就会从房价中扣除。合同上的价格就是最后的价格，买家不需要额外再付 HST。

如果在final closing 之后，没有按时搬入，而是转手卖出，这个行为就使该楼房不符合”自住房”的概念了 （因为没有实际”居住”）。CRA就会追回已经发放的 HST rebate。

2. 出租

如果和建筑商签合同（Purchase and Sale Agreement）时，声明房子将用于出租，那么买家除了要付给建筑商原始房价之外，还要再支付13%的HST。当然，这个HST可以通过填表申请HST rental rebate从CRA全部或部分拿回。这个rebate 申请，通常建筑商不负责，需要自己来做。

3. 转让

在Occupancy/Final Closing之前就转让 （assignment） ，相当于，在没有拿到产权证之前，把原来的购房合同直接卖给接手的买家。

问题最多的就是这个”楼花转手”。

首先，要知道，不是所有的楼花都可以转让的。有些建筑商就明文规定，不允许转让楼花。这就一定要等到final closing 之后，再进行转让。

其次，还有一些建筑商，会给买家这个自由（购房合同里会写明），可以转让楼花。尽管合同里有这个条款，在进行转让之前，通常还是要得到建筑商的书面同意。因为在closing之前转让这个楼花，就意味着这一纸合同是建筑商和新买家之间签署的了。有的建筑商会收取一个费用， 几千块不等 （这个费用通常也是有HST的）。有的建筑商为了吸引买家，就干脆不收。

三是，Assignment fees 楼花转让费。买楼花，通常原始买家要先给建筑商付一个deposit。 转手楼花之时，接手的新买家，原则上还要在谈好的转让价的基础上，再付一个13%的HST。

楼花转手后的 HST rebate 怎么办？

如果原始买家被视同为生意目的, in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade，转手楼花的行为需要收HST，他就不再符合HST rebate 的条件 （因为买房已经不是为了自住）。

对接手的新买家来说，如果符合申请新房HST rebate的条件 （自住/出租），就可以申请这个HST Rebate。

注意，一个新房只能有一个new housing HST rebate。

楼花的HST Rebate问题

其实购买楼花是要交税的，但是一般在原始购买合同上的价格都是包了税以后的价格。

购买合同上写的价格 = 开发商出售该楼花的价格 + 13%的HST – HST Rebate

HST对应的税分别是GST = 5% × 楼花的价格，省税 = 8% × 楼花的价格

政府对新房的HST有一部分退税：

关于GST Rebate：如果房价低于45万，GST的36%会退还；45万以上的房子没有GST Rebate。

关于HST Rebate：HST的6%会退还给业主，但最多只能退$24,000。

但是政府为了防止炒楼花，只有在业主满足一些条件后才会给HST 退税。

自住房，并且交房后1年内不出售。在产权交接时不需要先缴纳HST Rebate的部分，之后也不需要退税。

投资出租房，产权交接时需要先交齐HST Rebate的部分，然后凭完整的一年租约申请HST Rebate。最快30天可以拿到退税。

所以购买楼花转让作为投资出租房的话，买家还需要再额外先准备好大约$24,000的现金作为预交的HST Rebate，虽然之后就能退回来，但是办理产权交接时是还是要准备。

申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。申报材料包括以下4种，缺一不可：

Form GST524: GST/HST new residential Rental Property Rebate Application;
Copy of Agreement of Purchase and Sale;
Copy of Final Closing Statement from lawyer;
Copy of Lease Agreement.

什么样的人可以享受HST Rebate（退税）呢？
1）购买新建好的freehold房子；
2）购买新的condo；
3）自建房子；
4）雇别人给自己建房；
5）大规模装修房子或者condo；
6）雇别人大规模装修房子或者condo；
7）房子大规模的加建；
8）重建被火灾毁掉的房子；
9）在新建的房子中享有一部分产权；
10）商用建筑变成自住房产；

Q：多长时间可以从税务局拿回HST Rebate（退税）？
A：一般来说，最快4周，最慢6个月，就可以从税务局拿回HST Rebate（退税）。

Q： 申请HST Rebate（退税）有没有最后期限？
A：有，从新建筑完工之后的两年之内必须提交申请。

Q： 申请HST Rebate（退税）有没有条件？
A：有，房子必须是购买者自己或者直系亲属（父母、夫妻、子女、兄弟姐妹）的主要居所，或者有整年的出租合同。

Q：如果购房合同上有几个人的名字怎么办？
A：所有合同上的名字，只要有一个人不满足HST Rebate（退税）的条件，则房子不可以退税。 例如，如果房子是小孩和姑姑的名字，不管谁占多少比例，该房子都不能享受HST Rebate（退税） 。

Q：如果房子是买的，而土地是租的，可以享受HST Rebate（退税） 吗？
A：是的。

Q：如果是投资用房，什么时候可以开始申请HST Rebate（退税） 呢？
A：如果房子已经属于出租状态，即使房子并没有过户到你的名下，也可以申请，不一定非要等到过户以后。

楼花转手后的 HST rebate 怎么办？

如果原始买家被视同为生意目的, in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade，转手楼花的行为需要收HST，他就不再符合HST rebate 的条件 （因为买房已经不是为了自住）。

对接手的新买家来说，如果符合申请新房HST rebate的条件 （自住/出租），就可以申请这个HST Rebate。

注意，一个新房只能有一个new housing HST rebate。申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。

CRA对楼花转让税务问题的严查

记得在2017年，CRA宣布严查多伦多楼花转让交易中逃税的问题，并成功获得法庭令，向多伦多地区44家发展商取得公寓楼花转让的相关信息，对2810宗楼花转让的信息进行分析。

以下内容根据CRA的文件，GI-120: Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit 整理归纳。

楼花转让，是指原买家（first purchaser / assignor）在与建筑商（Builder）签订了新屋购买合同后，在建筑商把该房屋最后交付前，原买家把这个新屋购买合同转售给另一个买家（assignee purchaser）。要弄明白在楼花转让过程中谁需要支付GST/HST这个问题，最重要的一点是理清在交易过程中谁扮演“建筑商Builder”这个角色。此处的Builder，并不单单指负责实际建房的开发商，还可能包括在楼花转让里的“卖家”。

那么该如何判定谁是Builder呢？CRA的观点认为，这完全取决于买家当初购买新建房屋合同的主要目的（Primary Purpose），是用作自住或出租，还是想通过转售获得利润。如果是后者，则CRA会认为楼花转让人/卖家是Builder，需要向接手的买家收取利润部分的GST/HST，也就是说，作为楼花的接盘侠，不仅需要向实际的建筑开发商支付原购买合同价格的GST/HST，还需要向卖家支付加价部分的GST/HST。

举例说明，原始买家A与建筑开发商B签订了购买新建房屋合同，定价为40万，之后A以50万的价格把这个楼花转售与C。CRA认为A购买此楼花的主要目的是获得利润，因此，C需要向开发商B支付40万的GST/HST，同时C还需要向A支付加价部分10万的GST/HST。而A则需要将从C那里收回来的GST/HST缴付给CRA。

那么，问题来了，CRA又是凭什么去判定买家当初购买楼花的主要目的是为了获得利润呢？GI-120 中列出了以下几个因素供参考：

• 楼花卖家在楼盘开始建造之前或在建造的当时就在寻求下一手买家
• 楼花卖家没有选择用长期的封闭式的房屋贷款，而是通过短期的或开放式的房屋贷款去购买房屋
• 楼花卖家的收入水平并不符合申请房屋贷款的要求
• 楼花卖家的实际情况与购买楼花用作自住的意图相矛盾，比如说，4个成年人一起去买一个一室公寓用作自住，这显然是不合理的
• 楼花卖家的一些行为特征反映出TA并没有打算在所购买的房屋里长住。比如说，一个人差不多在同一时期买入多于一处的房产，尤其是如果TA之前已经有过转售楼花的行为，那么CRA会特别的看重这一个因素，如果没有其他的证据去支持TA当初购入此楼花的主要目的为自住或出租，那么CRA就会认定该楼花转让是为了谋取利润

反之，如果一个人当初购买楼花的主要目的为自住或出租，但是由于一些无法预见的原因生活发生变故而必须转售该处楼花，则CRA不会认为TA是Builder，因此无需为加价部分向买家收取GST/HST。GI-120 里有给出几个例子进行具体分析，大家有兴趣的话可以看看。

此外，如果新屋楼花是用作自住或出租，买家还可以获得部分的GST/HST Rebate，申请比较简单，就按文章上述方法去做。

楼花转售所赚的钱该如何报税

首先，楼花转售赚的钱是必须要交税的，因为房子并没有最后交付使用，所以并不满足自住房增值税豁免（Principal Residence Exemption）的条件。

那么，这个赚到的钱，应该按照哪种收入去报税呢？

很多人会想当然的认为，楼花转售的获利属于资产增值，Capital Gain，因此只需要将增值部分的一半作为收入交税。

但是，CRA在综合考量卖家的各种因素后，有可能会判定楼花转售获利部分为商业收入，因此必须要全部作为收入交税。这些考量的因素包括：

• 楼花卖家在最初签到楼花购买合约时所表达的对于房产使用目的的打算
• 对于所表达的打算的可行性及合理性
• 楼花所处的地理位置及开发类型准可的规定
• 楼花卖家为其所表达的对于房产使用目的的打算所作出的努力，比如说是否有为之申请房屋贷款以及是什么类型的房屋贷款
• 楼花卖家本身的职业及所在行业（地产经纪严重躺枪）
• 楼花卖家持有该处物业的时间
• 是否与其他人共同拥有该处楼，以及他们的职业，当初购买楼花时的打算和他们为之而做出的努力和行动
• 楼花卖家之前有过楼花转售的交易

CRA在2016年开始执行一项新的规定，所有的房产出售不管是否获利都需要申报（请参考《2016年房屋買賣的報稅新規定》。如果在楼花转售过程中没有合理报税，都有被追讨的风险，一般的追溯期为6年，如果一旦被CRA查到，则必须补缴所欠税款加上利息，还有相当于所欠税款50%的罚金。

加拿大房地产市场火热，引发了不少投资者购买期房, 即通常称之为楼花的投资行为。由于贷款要求越来越严，加之楼花单位在交割时要交纳土地转让税，不少购房者抱着短期盈利变现的想法购买楼花，期望在交割前转手卖出变现，但不少投资者购买前对楼花转让相关的税务规则并没有深入的了解，在转让楼花时忽略了投资收益的申报, 留下后患。

住宅的建商和购房者因为当前不确定的因素, 例如空置税, 投机税, 疫情期间的财务状况等问题,希望能添加一些条款，允许他们推迟关闭交易或完全退出交易。很多买家也在寻求将他们的购买合同转让给新买家. 这种行为一般被广泛认为是“转卖楼花合同”。

为了使购房合同转让中所涉及的税收问题更加的清晰，我们来讨论一下转让人的个人所得税，GST / HST和CRA审计注意事项。

在开始之前，让我们来解释一下该交易需要涉及的三个方面：转让人，受让人和建商。

· 转让人(Assignor)：持有的购房合同的一方, 将把其权利转让给另一方。

· 受让人(Assignee)：从持有合同的原始方获得购房合同的权利和义务的一方。

· 建商(Builder)：房产的初始卖方。

  购房合同的转让的定义:  

本质上，当新公寓或住宅的原始购买者允许受让人接管购买合同，经建商许可，受让人承担购买该房产的责任, 即发生了购买合同的转让。购房合同的转让会允许原始买方（即转让人）在占有该房产之前出售该房产的权益。

对转让人的个人所得税的影响:

对于转让销售，转让人必须申报该转让销售中的收益。该利润可被认为是商业收入(Business Income)，并需要全额纳税。或者该利润也可被认为是资本利得（Capital Gain），利润只有 50％需要纳税。

许多纳税人认为，与房地产销售相关的任何利润都将被视为资本利得(Capital Gain)。但是如果购买者在购买房产时的意图是打算转售并从中赚取利润，则该收入将被视作为商业收入(Business Income)。资本利得是需要购置房产后，经过相对长的一段时间以后在进行买卖产生的收益。而且购入房产的用途也是为了个人使用或者产生长期的投资收入, 例如租金。

CRA通常认为，转让购房合同中的任何利润都是商业收入，因为整个交易时间很快，并且是为了快速获利而进行的。

此外，就算纳税人之前购买了楼花并打算以后将该住所作为之后的长期住所，如果之后转让了购房合同, 那么该转卖的购房合同的利润不能符合自住房免税的资格。这是因为楼花转卖是在房产成交前被出售, 并没有真正住进去, 而且所有利润都会被视为商业收入。

  非加拿大居民的转让人的税收影响 :

如果非加拿大居民出售加拿大房产或获得加拿大房产，则需要在十天内将此交易通知CRA申请清算证明。未通知CRA会导致最高$2500加币的罚款（在某些省份可能还适用其他罚款）。此外，购买者有责任预扣购房合同总价的25％，并将其缴纳给税局。

  GST / HST对转让人的影响 :  

出售房屋时所得到的金额通常包括退还之前支付给建商的金额（定金），以及在转让房屋时收取的差价。如果转让人把房屋出售给受让人，则出售的合同的总额需要纳GST/HST。

举例：

第一位购买者与建商签订了一套新房的购买合同，当时支付了$10,000加币的押金。随后将该购买合同加价$5000加币, 总共以$15,000加币的价格转让给下一位购买者。那么转让者应按照全额$15,000加币的金额缴纳GST/HST税。即使转让协议确定这$10,000加币是转让者向建商支付的押金，依然需要缴纳GST/HST。

此外盈利的$5,000加币会作为转让人的商业收入(business income)来申报去纳税。

最近的CRA审核活动: 

最近的2019年联邦预算案宣布，CRA将投入大量资源来审计房地产的相关交易，因为政府认为相关地产交易仍然是一个灰色地带。

这意味着，如果您参与楼花/新房的转让销售，则受到CRA审查的可能性很高，因此纳税人必须了解与转让销售相关的所得税和GST / HST的规则。

如果选择您的申报表进行审核，则CRA将考虑以下因素：

· 出售的房屋类型

· 您拥有该房产的时间

· 您出售类似房产的历史

· 您是否在该房产上做过任何翻修

· 你为什么要出售该房产

· 您为什么打算购买此房产

如果您是专业建商，房地产投资者或拥有地产装修服务，CRA会格外关注您的房产销售。