Monthly Archives: January 2022

空地买卖的HST问题

个人名下持有的空地(vacant land)大致可分为3类:

  • 自用地 – Personal use land
  • 农场用地 – Farmland
  • 商业用地 – Land in a business

买卖一块空地是否会涉及到 HST 取决于 land 本身的性质、以及卖家持有这块地时的用途

自用地

大多情况下一个人卖一块 personal use 的 vacant land 是不涉及HST的;将一块地分成两块,其中一块卖给亲人,也是不用收HST的;但若不卖给亲人,只是将一块地分成多块,分别卖出,则涉及HST。

农场用地

Farmland 的买卖大多情况下涉及HST, 但若农场主卖 farmland 给自己孩子,孩子拿来自用,这个交易则不收HST。

商业用地

个人卖一块曾经用来做生意或者正在用来做生意的土地十之八九会涉及到HST。加拿大地广人稀,都移民加拿大了,买地大都是为了建房。下面具体讲讲商业地产的买卖中可能会涉及到的HST问题。

个人购买一块空地(vacant land) 建房,交不交 HST?

商业行为大多情况涉及HST。开发商 “买地-建房-出售” 是一种商业行为,所以买地这一步是要交HST的。

既然是商业行为,那么和其他生意一样,开发商为买地而支付的HST可作为 input tax credit (ITC)申请回来。这样就导致了下面的这种情形:

  • 老王卖给老李一块空地用来建房,说好价格100万。交接时老王收100万+HST (13%) =113万 。这13万按说该由老王(卖家)交给CRA。
  • 老李建好了房子出售,购入空地时付的13万HST可申请ITC从税务局拿回来。
  • 这13万转了一圈儿,先由老李支付给老王,再由老王付给CRA,最后又从CRA退还给了老李。

为了免除兜一圈儿的麻烦,CRA规定,如买家在买地交接这一刻是HST registrant (有HST号),那么买地就不必支付HST了。买家进行self-assess, 在 Line 205 上填应交的HST ,同时申请相等金额的ITC,最后的 Net Tax 是零。

那么既然最终交税为零,能不能简单概括成“若买家有HST号买地就不涉及HST了”呢?   错!

上面说了,商业交易绝大多数情况下是有HST的。只是根据Excise Tax Act subsection 221(2) CRA免除了卖方收HST的责任而已,但交易依旧 HST taxable的。单读这一条很容易让人误以为这笔交易没有HST;所以,subsection 221(2) 一定要搭配着 subsection 228(4) 来理解。概况来说,如果购入的土地有50%以上用于商业,买家必须在购入时“self-assess“,再在同一张税表上申请ITC。

但是直接买 vacant land 的并不常见,多数小开发商采取 “买旧房-推倒-重建” 的模式。这种模式和直接 “买空地-再建房” 在税务上有什么不同么?有的。

首先,旧的民用住宅(residential resale) 属于HST exempt supply,意思就是购置二手房不交HST。正是因为买二手房不涉及HST,所以不少小开发商忽视了及时注册HST号。等到开始动工各种费用争先恐后地产生,如果没有注册,费用中付出去的HST就不能作为ITC申请回来,这会是相当大的一笔。所以,做旧房翻建的同学们一定要尽早申请HST号,建议开始买旧房这一刻就拿到。这样连买旧房时支付的律师费中的HST也可以申请回来呢。

新房的GST/HST Rebate 问题 

GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。在安省,新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。通常,开发商在买卖合同中注明:房屋售价包含GST/HST (注释:HST = GST + PST)。

一般来说,对自住用途的买家,在安省买房的HST Rebate(退税)的金额,在买房的时候,开发商已经把这一块算进去了。买房合同上的价格,就是最终买家需要付的价格,既不增也不减。

对投资客来说,律师在帮你过户的时候,会把HST Rebate(退税)的金额算好告诉你,你把这个钱交给开发商,然后再去找政府要回来。过程有点麻烦,但就是这个流程。

GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。

在安省,新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是,开发商不会让买家额外再交这个房价13%的税。

通常,开发商在买卖合同中注明:房屋售价包含GST/HST (注释:HST = GST + PST),但是这种包含是有条件的。

买楼花主要有三种目的或用途:自住,出租,转让

1. 自住

买楼花与建筑商签合同(Purchase and Sale Agreement)时,如果声明是自住(primary residence) , 建筑商会代办申请新房 HST rebate,这样能够拿回的rebate就会从房价中扣除。合同上的价格就是最后的价格,买家不需要额外再付 HST。

如果在final closing 之后,没有按时搬入,而是转手卖出,这个行为就使该楼房不符合”自住房”的概念了 (因为没有实际”居住”)。CRA就会追回已经发放的 HST rebate。

2. 出租

如果和建筑商签合同(Purchase and Sale Agreement)时,声明房子将用于出租,那么买家除了要付给建筑商原始房价之外,还要再支付13%的HST。当然,这个HST可以通过填表申请HST rental rebate从CRA全部或部分拿回。这个rebate 申请,通常建筑商不负责,需要自己来做。

3. 转让

在Occupancy/Final Closing之前就转让 (assignment) ,相当于,在没有拿到产权证之前,把原来的购房合同直接卖给接手的买家。

问题最多的就是这个”楼花转手”。

首先,要知道,不是所有的楼花都可以转让的。有些建筑商就明文规定,不允许转让楼花。这就一定要等到final closing 之后,再进行转让。

其次,还有一些建筑商,会给买家这个自由(购房合同里会写明),可以转让楼花。尽管合同里有这个条款,在进行转让之前,通常还是要得到建筑商的书面同意。因为在closing之前转让这个楼花,就意味着这一纸合同是建筑商和新买家之间签署的了。有的建筑商会收取一个费用, 几千块不等 (这个费用通常也是有HST的)。有的建筑商为了吸引买家,就干脆不收。

三是,Assignment fees 楼花转让费。买楼花,通常原始买家要先给建筑商付一个deposit。 转手楼花之时,接手的新买家,原则上还要在谈好的转让价的基础上,再付一个13%的HST。

楼花转手后的 HST rebate 怎么办?

如果原始买家被视同为生意目的, in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade,转手楼花的行为需要收HST,他就不再符合HST rebate 的条件 (因为买房已经不是为了自住)。

对接手的新买家来说,如果符合申请新房HST rebate的条件 (自住/出租),就可以申请这个HST Rebate。

注意,一个新房只能有一个new housing HST rebate。

楼花的HST Rebate问题

其实购买楼花是要交税的,但是一般在原始购买合同上的价格都是包了税以后的价格。

购买合同上写的价格 = 开发商出售该楼花的价格 + 13%的HST – HST Rebate

HST对应的税分别是GST = 5% × 楼花的价格,省税 = 8% × 楼花的价格

政府对新房的HST有一部分退税:

关于GST Rebate如果房价低于45万,GST的36%会退还;45万以上的房子没有GST Rebate。

关于HST RebateHST的6%会退还给业主,但最多只能退$24,000。

但是政府为了防止炒楼花,只有在业主满足一些条件后才会给HST 退税。

自住房,并且交房后1年内不出售。在产权交接时不需要先缴纳HST Rebate的部分,之后也不需要退税。

投资出租房,产权交接时需要先交齐HST Rebate的部分,然后凭完整的一年租约申请HST Rebate。最快30天可以拿到退税。

所以购买楼花转让作为投资出租房的话,买家还需要再额外先准备好大约$24,000的现金作为预交的HST Rebate,虽然之后就能退回来,但是办理产权交接时是还是要准备。

申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。申报材料包括以下4种,缺一不可:

Form GST524: GST/HST new residential Rental Property Rebate Application;
Copy of Agreement of Purchase and Sale;
Copy of Final Closing Statement from lawyer;
Copy of Lease Agreement.

什么样的人可以享受HST Rebate(退税)呢?
1)购买新建好的freehold房子;
2)购买新的condo;
3)自建房子;
4)雇别人给自己建房;
5)大规模装修房子或者condo;
6)雇别人大规模装修房子或者condo;
7)房子大规模的加建;
8)重建被火灾毁掉的房子;
9)在新建的房子中享有一部分产权;
10)商用建筑变成自住房产;

Q:多长时间可以从税务局拿回HST Rebate(退税)?
A:一般来说,最快4周,最慢6个月,就可以从税务局拿回HST Rebate(退税)。

Q: 申请HST Rebate(退税)有没有最后期限?
A:有,从新建筑完工之后的两年之内必须提交申请。

Q: 申请HST Rebate(退税)有没有条件?
A:有,房子必须是购买者自己或者直系亲属(父母、夫妻、子女、兄弟姐妹)的主要居所,或者有整年的出租合同。

Q:如果购房合同上有几个人的名字怎么办?
A:所有合同上的名字,只要有一个人不满足HST Rebate(退税)的条件,则房子不可以退税。 例如,如果房子是小孩和姑姑的名字,不管谁占多少比例,该房子都不能享受HST Rebate(退税) 。

Q:如果房子是买的,而土地是租的,可以享受HST Rebate(退税) 吗?
A:是的。

Q:如果是投资用房,什么时候可以开始申请HST Rebate(退税) 呢?
A:如果房子已经属于出租状态,即使房子并没有过户到你的名下,也可以申请,不一定非要等到过户以后。

楼花转手后的 HST rebate 怎么办?

如果原始买家被视同为生意目的, in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade,转手楼花的行为需要收HST,他就不再符合HST rebate 的条件 (因为买房已经不是为了自住)。

对接手的新买家来说,如果符合申请新房HST rebate的条件 (自住/出租),就可以申请这个HST Rebate。

注意,一个新房只能有一个new housing HST rebate。申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。

CRA对楼花转让税务问题的严查

记得在2017年,CRA宣布严查多伦多楼花转让交易中逃税的问题,并成功获得法庭令,向多伦多地区44家发展商取得公寓楼花转让的相关信息,对2810宗楼花转让的信息进行分析。

以下内容根据CRA的文件,GI-120: Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit 整理归纳。

楼花转让,是指原买家(first purchaser / assignor)在与建筑商(Builder)签订了新屋购买合同后,在建筑商把该房屋最后交付前,原买家把这个新屋购买合同转售给另一个买家(assignee purchaser)。要弄明白在楼花转让过程中谁需要支付GST/HST这个问题,最重要的一点是理清在交易过程中谁扮演“建筑商Builder”这个角色。此处的Builder,并不单单指负责实际建房的开发商,还可能包括在楼花转让里的“卖家”。

那么该如何判定谁是Builder呢?CRA的观点认为,这完全取决于买家当初购买新建房屋合同的主要目的(Primary Purpose),是用作自住或出租,还是想通过转售获得利润。如果是后者,则CRA会认为楼花转让人/卖家是Builder,需要向接手的买家收取利润部分的GST/HST,也就是说,作为楼花的接盘侠,不仅需要向实际的建筑开发商支付原购买合同价格的GST/HST,还需要向卖家支付加价部分的GST/HST。

举例说明,原始买家A与建筑开发商B签订了购买新建房屋合同,定价为40万,之后A以50万的价格把这个楼花转售与C。CRA认为A购买此楼花的主要目的是获得利润,因此,C需要向开发商B支付40万的GST/HST,同时C还需要向A支付加价部分10万的GST/HST。而A则需要将从C那里收回来的GST/HST缴付给CRA。

那么,问题来了,CRA又是凭什么去判定买家当初购买楼花的主要目的是为了获得利润呢?GI-120 中列出了以下几个因素供参考:

  • 楼花卖家在楼盘开始建造之前或在建造的当时就在寻求下一手买家
  • 楼花卖家没有选择用长期的封闭式的房屋贷款,而是通过短期的或开放式的房屋贷款去购买房屋
  • 楼花卖家的收入水平并不符合申请房屋贷款的要求
  • 楼花卖家的实际情况与购买楼花用作自住的意图相矛盾,比如说,4个成年人一起去买一个一室公寓用作自住,这显然是不合理的
  • 楼花卖家的一些行为特征反映出TA并没有打算在所购买的房屋里长住。比如说,一个人差不多在同一时期买入多于一处的房产,尤其是如果TA之前已经有过转售楼花的行为,那么CRA会特别的看重这一个因素,如果没有其他的证据去支持TA当初购入此楼花的主要目的为自住或出租,那么CRA就会认定该楼花转让是为了谋取利润

反之,如果一个人当初购买楼花的主要目的为自住或出租,但是由于一些无法预见的原因生活发生变故而必须转售该处楼花,则CRA不会认为TA是Builder,因此无需为加价部分向买家收取GST/HST。GI-120 里有给出几个例子进行具体分析,大家有兴趣的话可以看看。

此外,如果新屋楼花是用作自住或出租,买家还可以获得部分的GST/HST Rebate,申请比较简单,就按文章上述方法去做。

楼花转售所赚的钱该如何报税

首先,楼花转售赚的钱是必须要交税的,因为房子并没有最后交付使用,所以并不满足自住房增值税豁免(Principal Residence Exemption)的条件。

那么,这个赚到的钱,应该按照哪种收入去报税呢?

很多人会想当然的认为,楼花转售的获利属于资产增值,Capital Gain,因此只需要将增值部分的一半作为收入交税。

但是,CRA在综合考量卖家的各种因素后,有可能会判定楼花转售获利部分为商业收入,因此必须要全部作为收入交税。这些考量的因素包括:

  • 楼花卖家在最初签到楼花购买合约时所表达的对于房产使用目的的打算
  • 对于所表达的打算的可行性及合理性
  • 楼花所处的地理位置及开发类型准可的规定
  • 楼花卖家为其所表达的对于房产使用目的的打算所作出的努力,比如说是否有为之申请房屋贷款以及是什么类型的房屋贷款
  • 楼花卖家本身的职业及所在行业(地产经纪严重躺枪)
  • 楼花卖家持有该处物业的时间
  • 是否与其他人共同拥有该处楼,以及他们的职业,当初购买楼花时的打算和他们为之而做出的努力和行动
  • 楼花卖家之前有过楼花转售的交易

CRA在2016年开始执行一项新的规定,所有的房产出售不管是否获利都需要申报(请参考2016年房屋買賣的報稅新規定》。如果在楼花转售过程中没有合理报税,都有被追讨的风险,一般的追溯期为6年,如果一旦被CRA查到,则必须补缴所欠税款加上利息,还有相当于所欠税款50%的罚金。

楼花转让的税务问题

加拿大房地产市场火热,引发了不少投资者购买期房, 即通常称之为楼花的投资行为。由于贷款要求越来越严,加之楼花单位在交割时要交纳土地转让税,不少购房者抱着短期盈利变现的想法购买楼花,期望在交割前转手卖出变现,但不少投资者购买前对楼花转让相关的税务规则并没有深入的了解,在转让楼花时忽略了投资收益的申报, 留下后患。

住宅的建商和购房者因为当前不确定的因素, 例如空置税, 投机税, 疫情期间的财务状况等问题,希望能添加一些条款,允许他们推迟关闭交易或完全退出交易。很多买家也在寻求将他们的购买合同转让给新买家. 这种行为一般被广泛认为是“转卖楼花合同”。

为了使购房合同转让中所涉及的税收问题更加的清晰,我们来讨论一下转让人的个人所得税,GST / HST和CRA审计注意事项。

在开始之前,让我们来解释一下该交易需要涉及的三个方面:转让人,受让人和建商。

· 转让人(Assignor):持有的购房合同的一方, 将把其权利转让给另一方。

· 受让人(Assignee):从持有合同的原始方获得购房合同的权利和义务的一方。

· 建商(Builder):房产的初始卖方。

  购房合同的转让的定义:  

本质上,当新公寓或住宅的原始购买者允许受让人接管购买合同,经建商许可,受让人承担购买该房产的责任, 即发生了购买合同的转让。购房合同的转让会允许原始买方(即转让人)在占有该房产之前出售该房产的权益。

对转让人的个人所得税的影响:

对于转让销售,转让人必须申报该转让销售中的收益。该利润可被认为是商业收入(Business Income),并需要全额纳税。或者该利润也可被认为是资本利得(Capital Gain),利润只有 50%需要纳税。

许多纳税人认为,与房地产销售相关的任何利润都将被视为资本利得(Capital Gain)。但是如果购买者在购买房产时的意图是打算转售并从中赚取利润,则该收入将被视作为商业收入(Business Income)。资本利得是需要购置房产后,经过相对长的一段时间以后在进行买卖产生的收益。而且购入房产的用途也是为了个人使用或者产生长期的投资收入, 例如租金。

CRA通常认为,转让购房合同中的任何利润都是商业收入,因为整个交易时间很快,并且是为了快速获利而进行的。

此外,就算纳税人之前购买了楼花并打算以后将该住所作为之后的长期住所,如果之后转让了购房合同, 那么该转卖的购房合同的利润不能符合自住房免税的资格。这是因为楼花转卖是在房产成交前被出售, 并没有真正住进去, 而且所有利润都会被视为商业收入。

  非加拿大居民的转让人的税收影响 :

如果非加拿大居民出售加拿大房产或获得加拿大房产,则需要在十天内将此交易通知CRA申请清算证明。未通知CRA会导致最高$2500加币的罚款(在某些省份可能还适用其他罚款)。此外,购买者有责任预扣购房合同总价的25%,并将其缴纳给税局。

  GST / HST对转让人的影响 :  

出售房屋时所得到的金额通常包括退还之前支付给建商的金额(定金),以及在转让房屋时收取的差价。如果转让人把房屋出售给受让人,则出售的合同的总额需要纳GST/HST

举例:

第一位购买者与建商签订了一套新房的购买合同,当时支付了$10,000加币的押金。随后将该购买合同加价$5000加币, 总共以$15,000加币的价格转让给下一位购买者。那么转让者应按照全额$15,000加币的金额缴纳GST/HST税。即使转让协议确定这$10,000加币是转让者向建商支付的押金,依然需要缴纳GST/HST。

此外盈利的$5,000加币会作为转让人的商业收入(business income)来申报去纳税。

最近的CRA审核活动: 

最近的2019年联邦预算案宣布,CRA将投入大量资源来审计房地产的相关交易,因为政府认为相关地产交易仍然是一个灰色地带。

这意味着,如果您参与楼花/新房的转让销售,则受到CRA审查的可能性很高,因此纳税人必须了解与转让销售相关的所得税和GST / HST的规则。

如果选择您的申报表进行审核,则CRA将考虑以下因素:

· 出售的房屋类型

· 您拥有该房产的时间

· 您出售类似房产的历史

· 您是否在该房产上做过任何翻修

· 你为什么要出售该房产

· 您为什么打算购买此房产

如果您是专业建商,房地产投资者或拥有地产装修服务,CRA会格外关注您的房产销售。

非加拿大税务居民卖房,如何清税和报税?

非加拿大税务居民不享受 “principal residence exemption”,即使房子一直是非居民本人自住的,也不能免增值税。加拿大的很多税务福利和税务上的操作只有税务居民才能有。非税居民出售加拿大房产时律师都会要求卖家提供清税证明, 否则非税务居民的卖家就不能及时获得卖房的所有金额。那么什么是情书证明呢? 清税证明就是加拿大非税务居民在出售房产时,主动向加拿大申请并且取得的预交税凭证。清税证明通常由卖家会计师代为申请, 等税局通过之后卖家会计师会把从税局获取的清税证明传递给卖家及其律师, 卖家律师才能及时把卖房金额支付给卖家。

CRA为了确保非居民的税款能及时收上来,规定卖房交接时,律师必须扣留 25% 的卖房总价(售价的 25%)作为 withholding tax – “ 预扣税”;这笔 holdback 将暂时保留在律师的 trust account 里;直到拿到“清税证明”,律师方可放款。

预扣税的目的是为了避免非居民卖了房子后直接把钱抽离加拿大、不交增值税。因此,律师必须做好due diligence, 只要得知卖方是非税务居民,必须预扣;否则,税法允许CRA将非居民卖方的欠税转嫁给买方,强迫由买方支付;实际操作中,买方和卖方的律师都可扣款,一般是买方督促卖方扣除。


清税证明的申请有严格的时效,必须在卖房的 final closing date 10天之内(注意是 calendar day 而不是 business day) 送达CRA,以CRA收到的日期为准;每迟一天罚金$25加币,$100起罚,$2,500封顶;因此建议只要卖方拿到了 firm offer,立即开始申请。按照目前的审批速度,清税的时长为4个月左右。速度快慢取决于前面有多少人在排队,尽快提交才是上策。


收到申请后,CRA核对文件,如果没啥问题就会发一份 “ payment request” 要求律师从trust account 中拿出一部分上缴。律师按要求进行付款;收到税款后,CRA发放清税证明,一式三份: 一份给卖家,一份给买家,一份给会计师(第二年报税附上)。律师见到清税证明,才可将 trust account 中的余额返还给卖方;
到此“清税”这一步完结。

卖房的第二年,非居民须申报卖房产生的增值收益,通常可拿回一笔数目不小的退税。

为什么有退税?

这是因为在清税的计算中,不允许计入地产经纪佣金、律师费、提前还贷的银行罚金等支出。这些费用在第二年报税时计入。

律师预缴的25%是预扣税,并非最终交税的实际税率。

办理清税证明需要准备什么资料?

  1. 申请ITN (Individual Tax Number for Non-Residents)
  2. 护照复印件和加拿大外地址
  3. 买房合同
  4. 买房时的律师文件
  5. 卖房合同
  6. 房屋出售相关可抵扣费用 (律师费、中介费、会计费、装修或修缮费、交通费、布置房屋费)

举例:

老马是中国税务居民,2012年来加拿大旅行,购入40万的一处公寓。他委托了当地一个朋友帮忙打理,并找了会计师每年申报租金收入。

到了2019年,房价大涨,老马认为是个卖房的好时机,于是挂牌,6月15日以$756,000的价格签下合同,final closing date 订在8月15日; 有了 firm offer, 老马立即找会计师协助申请“清税证明”,这份申请在6月30日送达了CRA。

8月15日办理交接,律师扣下整个售价的25%,$756,000*25%= $189,000;9月2日,CRA审核完毕,材料齐全,CRA发了一份 payment request letter 要求律师 15天内从扣款中拿出(756,000-400,000)*25% = $89,000 上缴。

收到律师的 $89,000 的支票后,CRA发放“清税证明”;老马将这份文件转交给律师,拿回了律师所扣余款 $100,000,清税到此结束。

2020年初,老马报增值税。此时计入卖房时发生的地产经纪费、律师费、卖房前的换房顶和装修、银行的mortgage pre-payment charge这些交易费用之后,得出增值为23万,其中50%计入老马收入,交税3万。由于清税时律师已预缴了$89,000,老马可拿退税 5.9万。

大半年后,老马收到了退税支票。到此,这套房子有关的清税和报税手续全部完结。

注意

同一个非居民在同一年内卖出几套房的,用一份申请涵盖全部房子就可以了;
同一套房子有几个房主的,每个非居民房主必须分别提交自己的一份申请,只计自己持有的比例;
卖方的税务身份有发生变化的(比如,由税务居民变为非税务居民),只申报成为非税务居民之后的增值部分;清税时提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV);
非居民在加国持有房产,若有出租收入,每年需使用section 216 税表申报房租收入;从未申报过的建议在申请清税时一并补齐;
买方必须做好功课,若知道卖方是非税务居民,一定要提醒律师扣款,否则CRA有权向买家追讨卖家的欠税。


买方律师有尽职调查(due diligence) 的责任,一旦出现该扣款却没扣款的情况,责任其实在买方。

非税务居民进行楼花转手(assignment)的,  按上面同样的程序操作。清税后的这次报税(又叫section 116 return),目前只能邮寄。CRA审批速度慢,大概耗时6-8个月都是很正常的。