地产老聂，Nathan Nie， 多伦多顶尖1%地产经纪，安大略省职业工程师，注册验房师

政策核对日期：2026年11月12日｜加拿大联邦、安大略省及多伦多市

外国人可以在加拿大买房吗？答案要看买家的身份、房屋的位置和类型，以及购买时适用的规定。对于准备在安省、尤其是多伦多买房的人，需要依次确认三件事：联邦是否允许购买、安省是否征收25%的非居民投机税，以及多伦多市是否再征收10%的市级非居民投机税。

一、最新动向：2026年预算提出延长现房禁购，并豁免新房

联邦2026年预算案提出：将外国人购买现有住宅的禁令延长两年，至2029年1月1日，同时让新建住宅获得豁免。预算正文说明，政府将提出立法并启动规例修订程序，立法措施附件也把延长禁令列为拟议措施。

这项预算提案不能直接当作已经生效的新房豁免。截至本次核对，CMHC公布的现行禁令期限仍为2027年1月1日。打算购买楼花或新房的买家，应在签约前核实正式修法、生效日期及“新建住宅”的最终定义，不能仅凭预算新闻认定现在已经可以买。

官方来源：2026年联邦预算第三章、立法措施附件、CMHC现行禁令说明。

二、联邦规定：哪些人受限制，哪些人可能有例外

加拿大公民和永久居民一般不属于联邦禁令中的“非加拿大人”；根据《印第安人法》登记的人士也不在该定义内。仍持外国护照但已取得加拿大永久居民身份的人，不能仅因国籍被当作受禁购的外国买家。外国公司以及受外国人控制的部分加拿大公司、其他实体，也可能受限制。

现行制度下，普通海外投资者或仅持访问身份的买家，若没有适用例外，通常不能购买禁令涵盖的住宅。常见例外包括：

• 符合条件的工签或工作授权持有人：购买当天，工作许可或工作授权须至少还有183天有效期，且在禁令有效期间未曾购买加拿大住宅。这里的183天是剩余有效期，不是已经在加拿大居住183天。
• 符合条件的留学生：须在指定学习机构就读；购买年份之前的五个纳税年度均已提交所需报税表；之前五个日历年每年在加拿大至少244天；房价不超过$500,000，且在禁令有效期间未曾购买加拿大住宅。只有学签并不足够。
• 受保护人士，以及部分特定人道或难民保护类别人士：须符合各自法定身份条件。
• 与符合资格的配偶或同居伴侣共同购买：例如与加拿大公民或永久居民配偶共同购买，可能适用例外。联邦与安省税法对伴侣、配偶的定义并不完全相同，不能直接互套。

官方来源：联邦禁购法、实施规例第5、6条、CMHC常见问题。

三、房屋位置和类型也会影响联邦资格

现行联邦禁令主要涵盖人口普查大都会区（CMA）及人口普查聚居区（CA）内的指定住宅，包括独立屋、半独立屋、镇屋和单独产权公寓等。“不在多伦多市内”不等于“不受联邦禁令限制”，应按具体地址查询CMHC地图。

CMA及CA以外的住宅、整栋含四个或以上住宅单位的较大型建筑，以及真正用于开发的购买，可能不受同一禁令限制或适用例外。但不能把购买一套公寓等同于购买整栋多户建筑，也不能把普通装修或出租投资直接当作开发项目。即使联邦允许，仍需另查省、市税务规定。

官方来源：CMHC适用范围及地址查询入口、物业类型与开发例外说明。

四、安省：符合购买资格，仍可能缴纳25%的NRST

安省非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，简称NRST）现行税率为25%，适用于全安省符合条件的住宅土地交易，主要涵盖一至六个单户住宅的土地；征税对象包括外国个人、外国公司及应税受托人。这笔税是在普通安省土地转让税之外另行计算。

“非居民投机税”的名称容易让人误会。就这项税而言，加拿大公民或永久居民是否居住海外，并不是判断其是否为外国个人的标准；所得税上的税务居民身份也不是同一概念。反过来，工签持有人即使住在加拿大并正常报税，也不会仅凭这些条件自动免税。

省提名人、受保护人士，以及与符合条件的配偶共同购买的人士，可能享有NRST豁免，但须逐项符合身份、共同持有人及自住条件。省政府要求相关买家确认在产权登记后60天内入住作为主要住所。与其他人联名买房时，只要有应税外国买家且没有适用豁免，NRST通常按整项交易的计税对价征收，不是只按外国买家的产权比例计算。

官方来源：安省NRST说明、安省NRST豁免条件。

五、多伦多市：另外10%的MNRST，只适用于市界内

自2025年1月1日起，多伦多市对符合条件的外国买家住宅交易征收10%的市级非居民投机税（Municipal Non-Resident Speculation Tax，简称MNRST），另加于普通市级土地转让税。其适用住宅范围包括一至六个单户住宅的土地；省提名、受保护人士及符合条件的配偶共同购买等情形，可能有豁免。

这项多伦多市税不是整个GTA统一征收的税。万锦、列治文山、密西沙加、奥克维尔等其他城市的物业，不因属于大多伦多地区就自动适用多伦多MNRST；但仍须检查联邦禁令和安省NRST。

官方来源：多伦多MNRST适用范围及豁免、市政府现行税率。

六、购买$1,000,000的多伦多住宅，税费可能是多少

假设买家已经符合联邦购房例外，购买多伦多市一套$1,000,000的普通独立屋，计税对价同为$1,000,000，但不符合省、市额外税豁免，也不计首次购房退税，示例如下：

其中，两级额外投机税合计为$350,000，即房价的35%，再加普通土地转让税。示例不包含行政费、律师费及其他成交成本，也不表示所有外国买家均须缴纳这些税。普通土地转让税按分段税率计算，并非把一个税率直接乘以全部房价。

计算依据：安省土地转让税税率、多伦多税率表。金额为按上述假设计算的示例。

七、以后拿到PR，海外买家税能退吗

有可能，但不是拿到PR就自动退税。安省永久居民NRST退税要求包括：购房后四年内成为永久居民、仅由本人或本人及配偶持有，并满足从产权登记后60天内开始的持续主要住所居住要求。符合条件的申请须在成为永久居民后180天内由省财政厅收到；期限不是从收到PR卡那天才开始计算。

多伦多市政府目前公布的MNRST退税说明，同样包括四年内成为永久居民、本人或与配偶持有及主要住所等要求，但申请须在成为永久居民后90天内由市政府收到。两级申请和截止日期须分别处理，不能将省级180天期限套用到市级申请。

仅凭留学生或工签身份，不能依赖已经结束的旧退税安排。安省原有留学生及外国工作人士的过渡性NRST退税申请截止日期已于2025年3月31日届满；多伦多也没有单凭这两类身份的MNRST退税。

官方来源：安省NRST退税及180天期限、多伦多MNRST退税及90天期限。

八、准备出价前，先确认这四件事

1. 每位买家的身份：公民、永久居民、工签、学签或其他身份，以及许可有效期和共同购买人的关系。
2. 房屋的具体地址和产权：确认CMA／CA范围、多伦多市界、物业类型、单位数量及是否涉及公司或信托。
3. 分别核实三层规则：联邦购买资格、安省25%税及多伦多10%税，各自需要什么豁免证明。
4. 核实签约当时的新规和成交资金：尤其是2026年预算提案的落实进度、楼花及转让交易，以及可能退税的自住和申请期限。

外国人购房没有一个适用于所有身份和所有城市的统一答案。先把身份、地址和购房结构说清楚，再由地产律师确认购买资格与税务处理，才能判断实际可行的方案。本文按上述核对日期的政府资料整理，供一般参考；具体交易以届时生效法律及律师审核为准。