地产老聂，Nathan Nie， 多伦多顶尖1%地产经纪，安大略省职业工程师，注册验房师

政策核对日期：2026年11月13日｜联邦规则与安大略省新房政策

买新房可以免GST，安省最高还能减免$130,000——这些消息给购房者带来了实惠，也让不少人把不同政策混在一起。实际能省多少，要看房屋所在省份、买家资格、税前房价、签约日期及房屋用途。对大多伦多买家而言，首先要分清联邦首次购房者退税与安省限时新房减免。

一、联邦新政：首次购房者的新房GST退税

联邦首次购房者GST/HST退税现已生效并开放申请，适用于合资格的新建或大幅翻建住宅，包括符合条件的新公寓、镇屋及独立屋。减免的是5% GST，或HST中的5%联邦部分。连同适用的原有联邦新房退税，总额最高为$50,000。

$1,000,000以下按符合条件的联邦税款计算；超过$1,000,000后逐步递减，达到$1,500,000时，这项首次购房联邦退税归零。例如$1,250,000处于递减区间中点，退税为最高$50,000的一半，即$25,000。

官方依据：CRA政策及申请状态、退税额度与递减示例。

二、什么人才算“首次购房者”

这项联邦政策通常要求申请人年满18岁，并为加拿大公民或永久居民。在资格认定所在日历年及之前四个日历年内，没有把本人或配偶／同居伴侣拥有或共同拥有的住宅作为主要住所；加拿大境外的住宅也要考虑。本人及配偶／同居伴侣此前均未领取过这项首次购房者退税。

从开发商购买房屋及土地，通常在产权转移当天认定首次购房资格。新房须用于申请人的主要住所，并满足首次入住等条件。与父母联名购买并不必然失去资格，CRA允许符合条件的首次买家作为申请人，但同一套房不能由多人重复领取。

安省另有与联邦首次购房条件衔接的省级首次购房新房退税，最高涉及$80,000的8%省级HST部分。它与下文“不限首次购房者”的限时优惠属于不同路径，不能把各项最高额度简单相加。

官方依据：CRA首次购房资格、CRA技术说明：联名购买与省级首次购房退税。

三、安省限时优惠：换房买家也可能享受

安省现行限时安排把新房HST优惠扩展至符合条件的非首次买家。自住购房路径主要包括：由CRA管理的安省增强新房退税（ENHR），连同原有省级新房退税，最高减免$80,000；以及由安省管理的新房可负担补助（ONHAP），最高补足相当于5%联邦税部分的$50,000。

合计最高$130,000。已可领取的联邦新房退税或首次购房者退税会抵减ONHAP，相同税款不能重复报销。原有省级退税也已经计入省级上限，不能在$130,000之外再加一次。

因此，$1,500,000的新房并不是整笔13% HST全部免除：税款为$195,000，按最高$130,000优惠计算，仍有$65,000差额。新闻中的“最高减免”与“所有价位全额免税”有明显区别。

官方依据：安省ONHAP政策、2026年安省秋季经济声明：合计额度与过渡规则。

四、签约日期很关键，两套政策的期限不同

以下以从开发商购买房屋及土地为例：

• 联邦首次购房者退税：买卖合同须在2025年3月20日至2030年12月31日期间订立；须在2031年前开工，并在2036年前基本完工及转移产权。
• 安省不限首次买家的限时ENHR：买卖合同须在2026年4月1日至2027年3月31日期间订立；须在2028年12月31日前开工、2031年12月31日前基本完工，相关GST/HST须在2032年12月31日前成为应缴税款，并符合主要住所等条件。

自行建房、租地建房及合作社住宅另有条件。特别是安省自建房，开工须在上述一年窗口内，而且基本完工期限为2029年12月31日，不能套用开发商售房的2031年期限。

楼花转让也要查原始合同日期。安省ENHR一般要求原始买卖合同与转让协议都在适用窗口内；不能仅凭新买家的接手日期判断。修改旧合同，或为取得优惠而解除后重签，也未必改变原有资格结果。

官方依据：联邦适用日期、CRA Notice 346：安省期限、转让及合同规则。

五、同样买新房，实际能省多少钱

下面假设物业在安省，买家符合限时政策全部条件，价格为未计HST、未扣退税的房屋及土地计税价，不含其他成交费用：

表中金额按前述官方上限计算。看开发商报价时，要先问清价格是否含HST、已扣哪些退税、优惠归谁、交房时是否直接抵扣。如果报价已经扣过某项退税，就不能再把同一笔优惠当成额外折扣。

六、退税怎样申请，钱什么时候到账

如果开发商同意在成交时支付或抵扣退税，由开发商提交相应申请；如果开发商没有支付或抵扣，买家通常自行申请。从开发商购买房屋及土地、由买家自行申领的情形，一般须在产权转移后两年内申请。常用表格为GST190及安省附表RC7190-ON。

ONHAP通常通过CRA申请表中的资料共享同意部分办理，无须另交一份安省申请。CRA审核相关退税后，安省另行处理补助。2026年秋季经济声明预计ONHAP于2027年初开始发放；这属于预计安排，不能据此承诺某笔交易的到账日。成交资金仍应按合同及律师确认的抵扣方式准备。

官方依据：CRA申请方式与两年期限、ONHAP申请及资料共享、安省公布的预计付款时间。

七、二手房、出租投资房与其他税费怎样处理

普通二手自住房交易通常原本就免GST/HST，不会因为这次新房政策再获得同额补助。经过大幅翻建等特殊物业，则要另行判断。

联邦首次购房者路径要求申请人主要自住；安省ENHR要求本人或符合定义的亲属主要自住。准备出租的新房应核查新住宅出租物业退税及增强出租退税（ENRRPR），不要直接使用自住申请。大型专用出租项目还有独立政策。

新房GST/HST优惠也不会自动免除土地转让税、地税、开发费、律师费或其他成交费用。安省宣布原有省级新房退税一般不再适用于2027年4月1日起的新交易，并设有过渡条件；跨过限时窗口后，须重新核实当时适用的首次购房、出租及其他退税规则。

官方依据：CRA住宅销售免税规则、住宅出租物业退税、安省2027年过渡安排。

八、签约前，把这四件事核实清楚

1. 人：适用首次购房路径，还是安省限时非首次买家路径；谁是申请人，配偶及联名持有人如何影响资格。
2. 房：属于新建、大幅翻建还是普通二手房；实际用于自住、亲属自住还是出租。
3. 日期：核查原始合同、转让协议、开工、基本完工及交房安排。
4. 钱：核对税前计税价、报价中的退税、成交抵扣、申请人及资金到账安排。

把资格、日期和合同价格拆开核实，才能知道一套新房究竟能省多少钱。本文按核对日期的官方资料整理，具体交易及申请结果以适用规则和主管部门审核为准。

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