非加拿大税务居民卖房,如何清税和报税?

非加拿大税务居民不享受 “principal residence exemption”,即使房子一直是非居民本人自住的,也不能免增值税。加拿大的很多税务福利和税务上的操作只有税务居民才能有。非税居民出售加拿大房产时律师都会要求卖家提供清税证明, 否则非税务居民的卖家就不能及时获得卖房的所有金额。那么什么是情书证明呢? 清税证明就是加拿大非税务居民在出售房产时,主动向加拿大申请并且取得的预交税凭证。清税证明通常由卖家会计师代为申请, 等税局通过之后卖家会计师会把从税局获取的清税证明传递给卖家及其律师, 卖家律师才能及时把卖房金额支付给卖家。

CRA为了确保非居民的税款能及时收上来,规定卖房交接时,律师必须扣留 25% 的卖房总价(售价的 25%)作为 withholding tax – “ 预扣税”;这笔 holdback 将暂时保留在律师的 trust account 里;直到拿到“清税证明”,律师方可放款。

预扣税的目的是为了避免非居民卖了房子后直接把钱抽离加拿大、不交增值税。因此,律师必须做好due diligence, 只要得知卖方是非税务居民,必须预扣;否则,税法允许CRA将非居民卖方的欠税转嫁给买方,强迫由买方支付;实际操作中,买方和卖方的律师都可扣款,一般是买方督促卖方扣除。


清税证明的申请有严格的时效,必须在卖房的 final closing date 10天之内(注意是 calendar day 而不是 business day) 送达CRA,以CRA收到的日期为准;每迟一天罚金$25加币,$100起罚,$2,500封顶;因此建议只要卖方拿到了 firm offer,立即开始申请。按照目前的审批速度,清税的时长为4个月左右。速度快慢取决于前面有多少人在排队,尽快提交才是上策。


收到申请后,CRA核对文件,如果没啥问题就会发一份 “ payment request” 要求律师从trust account 中拿出一部分上缴。律师按要求进行付款;收到税款后,CRA发放清税证明,一式三份: 一份给卖家,一份给买家,一份给会计师(第二年报税附上)。律师见到清税证明,才可将 trust account 中的余额返还给卖方;
到此“清税”这一步完结。

卖房的第二年,非居民须申报卖房产生的增值收益,通常可拿回一笔数目不小的退税。

为什么有退税?

这是因为在清税的计算中,不允许计入地产经纪佣金、律师费、提前还贷的银行罚金等支出。这些费用在第二年报税时计入。

律师预缴的25%是预扣税,并非最终交税的实际税率。

办理清税证明需要准备什么资料?

  1. 申请ITN (Individual Tax Number for Non-Residents)
  2. 护照复印件和加拿大外地址
  3. 买房合同
  4. 买房时的律师文件
  5. 卖房合同
  6. 房屋出售相关可抵扣费用 (律师费、中介费、会计费、装修或修缮费、交通费、布置房屋费)

举例:

老马是中国税务居民,2012年来加拿大旅行,购入40万的一处公寓。他委托了当地一个朋友帮忙打理,并找了会计师每年申报租金收入。

到了2019年,房价大涨,老马认为是个卖房的好时机,于是挂牌,6月15日以$756,000的价格签下合同,final closing date 订在8月15日; 有了 firm offer, 老马立即找会计师协助申请“清税证明”,这份申请在6月30日送达了CRA。

8月15日办理交接,律师扣下整个售价的25%,$756,000*25%= $189,000;9月2日,CRA审核完毕,材料齐全,CRA发了一份 payment request letter 要求律师 15天内从扣款中拿出(756,000-400,000)*25% = $89,000 上缴。

收到律师的 $89,000 的支票后,CRA发放“清税证明”;老马将这份文件转交给律师,拿回了律师所扣余款 $100,000,清税到此结束。

2020年初,老马报增值税。此时计入卖房时发生的地产经纪费、律师费、卖房前的换房顶和装修、银行的mortgage pre-payment charge这些交易费用之后,得出增值为23万,其中50%计入老马收入,交税3万。由于清税时律师已预缴了$89,000,老马可拿退税 5.9万。

大半年后,老马收到了退税支票。到此,这套房子有关的清税和报税手续全部完结。

注意

同一个非居民在同一年内卖出几套房的,用一份申请涵盖全部房子就可以了;
同一套房子有几个房主的,每个非居民房主必须分别提交自己的一份申请,只计自己持有的比例;
卖方的税务身份有发生变化的(比如,由税务居民变为非税务居民),只申报成为非税务居民之后的增值部分;清税时提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV);
非居民在加国持有房产,若有出租收入,每年需使用section 216 税表申报房租收入;从未申报过的建议在申请清税时一并补齐;
买方必须做好功课,若知道卖方是非税务居民,一定要提醒律师扣款,否则CRA有权向买家追讨卖家的欠税。


买方律师有尽职调查(due diligence) 的责任,一旦出现该扣款却没扣款的情况,责任其实在买方。

非税务居民进行楼花转手(assignment)的,  按上面同样的程序操作。清税后的这次报税(又叫section 116 return),目前只能邮寄。CRA审批速度慢,大概耗时6-8个月都是很正常的。

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